金三已经过去，银四将会怎样？近期我和多位记者同事，采访了约20家房企的老总和营销总监，大约一半的开发商表示“有信心”，原因是他们主动推房、促销，房子销售情况较好；还有一半的开发商很悲观，认为楼市根本不存在“回暖”，原因是他们的房子仍然卖不动。

    这是一个有趣的矛盾现象。从销量来看，3月份全市新房认购8162套、成交6841套，二手房成交5552套，超过2007年和2009年3月的成交量，这不仅是回暖，更是“火爆”。但是，这些销量却主要集中在约20家积极促销的主力楼盘身上。而全市其他80%的在售楼盘，却仍然卖不动。这是典型的“二八定律”，凸显了楼市洗牌、分化的格局。

    如果不考虑楼市中的“饱汉”和“饿汉”，单从整体来看，南京楼市已从2010-2011年的“价量齐跌”阶段，进入2012年的“价跌量涨”阶段。所谓“价跌量涨”，也就是众多专家所说的“杀跌性回暖”，即一部分楼盘积极降价促销，喊出楼市“筑底价”、“谷底价”，吸引一些买房人出手，使得楼市成交量攀升。

    据统计，在限购限贷等调控政策导致购房需求锐减的背景下，南京有近一半楼盘，已对房价进行回调，天正天御溪岸、天正滨江花园、新城香溢紫郡、荣盛龙湖半岛、万科金色领域、高科荣域等楼盘，甚至以成本价卖房或亏本卖房，赢得了买房人的货币投票，其房价也得到了销量的支撑，成为阶段性的“筑底价”。

    在这些主力楼盘为各板块树立“筑底价”的价格标杆之际，其他楼盘正在围绕这一标杆，进行价格修正。整个南京楼市的坐标系，都在重新调整。因此我们能看到一些价格虚高的楼盘不断降价，同时还有一些价格到位、持续热销的楼盘，开始在房价上站稳，甚至小幅涨价。

    在部分楼盘为楼市“阶段性筑底”的同时，一些刚需和改善性需求，也开始结束观望，陆续出手购房。供销两旺的局面初现端倪。在购房需求释放的背景下，近2个月以来南京可售房源从5.5万套的高峰，一路降到目前的4.8万套，库存减少了7000套。这表明楼市已摆脱2010-2011年的极度萧条期，景气指数开始攀升。

    尽管在限购和限贷等调控政策没有放松的情况下，楼市还没有全面回暖，也不可能再像2009年一样快速反弹，但目前南京楼市从“价量齐跌”进入“价跌量涨”的新阶段，并出现“阶段性筑底”的新局面，值得买房人注意。银四，一些“筑底价”楼盘，也将为刚需和改善性需求提供不错的购房机会。