从房地产“计划生育”看未来房价走势
金陵晚报地产研究院首席研究员李子墨
    总量控制如同计划生育。就房地产来说，“计划生育”主要是指各地对土地供应量、商品房开发量的总体控制。
    如果土地无限供应，商品房无限开发，就好比一胎二胎三胎四胎接连不断地生孩子，导致“孩子”很多、“不值钱”了。“广州模式”有点儿接近这个极端，房地产开发历史较长、水平较高、土地供应量较大、商品房竞争过于激烈，所以同样是一线城市，但广州房价比北京、上海、深圳要便宜一大截，跟二线城市的南京房价差不多。
    但如果土地控制得太紧，商品房供应量太少，引发房价连续暴涨，又陷入了另一个极端。“杭州模式”有点儿接近这个极端，其特点就是“饥饿疗法”。所以杭州虽是二线城市，房价却在前些年一路暴涨，向一线城市看齐，甚至比一线城市的广州房价还贵得多。
    南京房地产的“计划生育”，其实是介于广州模式和杭州模式之间。但从去年到今年，南京在土地供应方面的“计划生育”，似乎开始转向“杭州模式”，实行饥饿疗法，这一点引发许多人的忧虑。
    去年楼市低迷，开发商资金链紧绷，土地行情下滑，去年南京土地出让金仅为345.19亿元，相比2010年卖地554.99亿，下滑约38%，少卖了209.8亿元。
    去年南京土地出让面积为468.66万平米，与2010年的441.23万平米基本持平。但去年南京出让的许多地块地段较差、质量不高，有些还是“非主流”。去年南京土地出让，六合是第一主力板块，但绝大多数南京人并不会到六合买房。去年还有14幅地块是“非主流”地块，包括停车场、加油站地块等。另有一些是中低价商品房用地。总体而言，去年老城区、河西、江宁、仙林等较好地段的商品房用地供应，严重不足。
    而今年一季度，南京仅举行一场土地拍卖。已有买房人和开发商质疑南京土地供应在实行“饥饿疗法”。考虑到从拿地到卖房需要1年-2年的周期，那么2011-2012年较好地段的商品房土地供应短缺，可能导致2013-2014年商品房供应相对短缺，引发供不应求、房价反弹。这并不是危言耸听。这是房地产“计划生育”可以预见的结果。
    本来，如今龙江、奥体、江宁百家湖、仙林核心地段等区域如今河西、江宁、仙林、浦口等区域，地段较好的在售楼盘，就已不多。很多买房人反映“现在楼盘越来越远，都到仙林湖、江宁大学城、板桥等郊区去了”。如果按照去年到今年的房地产“计划生育”，离主城较近、较好地段的商品房土地供应量太少，这些地段的房子稀缺性日益增强，未来价格很可能还会进一步上涨。龙江、奥体房价坚挺，一个重要原因就是新房太少、可供开发的土地太少。

    再说一下，今年南京可售商品住宅已从5.5万套一路下滑到4.9万套，里边还有一些“僵尸库存”。短期来看，整体来看，南京楼市仍处于供大于求的买方市场，一些价格虚高的楼盘仍将进行价格修正，才能拉动销售。但长期来看，从龙江、奥体、江宁百家湖、仙林核心地段等局部区域来看，地段较好、交通便捷、有品牌、有品质的好房子仍然稀缺，再加上土地日益稀缺，导致其价值坚挺，价格下跌有点难。

　　昨天，住建部副部长齐骥再次强调，要“坚持市场供给和政府保障相结合、以市场为主的城镇供应体系”，要“努力增加普通商品住房供应，满足市场需求”。增加普通商品住房供应，必须要增加有效的商品住房土地供应。已有许多有识之士，在呼吁土地部门增加离主城相对较近的商品住房土地供应，不要让主城楼盘“绝版”！