金陵晚报地产研究院独家发布

2012年1月南京楼市月报
金陵晚报地产研究员 李子墨
    今天是1月份最后一天。在这2012年的“开局之月”，南京楼市的表现怎样？金陵晚报地产研究院发布的“月报”显示：截至昨天11点，1月份南京商品住宅成交量仅2148套，同比下滑70.1%，创下2009年以来单月销量最低的记录；1月份南京房价再降1.5%，创近6个月来最高跌幅；全市商品房“库存”攀升到54825套的历史新高。
    多重证据表明：在严厉的调控政策下，短期内南京楼市供大于求的形势非常明显，买房人的购房需求虽然旺盛，但是多数人仍在观望，开发商卖房压力空前地大，房价下行态势仍在延续。

销量下跌：
1月卖房2148套 同比降7成
    截至昨天11点，官方网站“南京网上房地产”的数据显示，1月份南京商品住宅成交2148套，环比去年12月份成交3824套，下滑43.8%。这也创下2009年以来南京商品住宅单月销量最低的记录。
    如果说去年12月份3824套的成交量是一个创造限购以来新高的“异数”，不具有可比性，那么可以拿去年全年月均成交量来比较。去年南京商品住宅成交37986套，算下来，平均每月成交3166套。而今年1月份商品住宅成交2148套，比去年月均成交量，还要少32.2%。
    尤其令人惊讶的是，去年1月南京商品住宅成交量高达7188套，相比而言，今年1月2148套成交量，只有去年同期的29.9%，同比下滑70.1%。
    金陵晚报地产研究员分析，去年1月份南京尚未执行限购政策，商品住宅销售仍然处于比较“火爆”的形势，因此成交量高达7188套，但去年2月19日南京执行住宅限购令以后，商品住宅的销量就开始大幅下滑，到今年1月份，南京楼市本来就处于低迷期和销售淡季，再加上7天春节长假的影响，人们忙着过年，开发商也无心促销，导致1月份成交量降到2148套的较低水平。
    金陵晚报地产研究员预计，随着春节假期结束，人们恢复对楼市的关注，加上许多人拿到了年终奖，筹集了购房资金，预计2月份的商品住宅销量将有所上升，到3、4月份的金三银四楼市传统旺季，随着新盘上市、开发商积极促销，南京商品住宅销售很可能继续攀升。

房价下跌：
1月南京房价再降1.5%
    去年南京楼市已经开始价量齐跌，金陵晚报地产研究院曾在去年12月31日独家发布《2011年南京52家主力楼盘房价监测报告》，报告显示，南京52家楼盘均价下降6.75%。
    而今年1月份，南京房价继续下跌。365网尚数据监控中心抽取全市8大板块86家重点在售楼盘，进行南京房价涨跌走势分析。统计发现，2012年1月份南京房价再降1.5%。而这一数据，也创下了自去年8月以来的房价最高跌幅。
    值得注意的是，选择在1月份降价的楼盘并不多，而一旦有楼盘选择降价，降价幅度都特别大，一步降到位。例如1月初江宁将军路板块的托乐嘉城市广场开盘，在现有房源均价12000元/平米的情况下，推出41-77平米的iHome公寓，均价只有9500元/平米，每平米的降价幅度高达2500元，相当于降了21%。由于价格给力，1月份托乐嘉销售了247套房子，成为2012年南京首家开盘迎来“开门红”的楼盘。
    不过，总体来说，1月份因为过年的关系，买房人无心买房，开发商无心恋战，导致降价的楼盘并不多。板桥的金地自在城等楼盘，已将降价促销的计划，推迟到过年后的2月份。
    金陵晚报地产研究员分析，从去年8月份开始，南京房价正式步入下行通道，到去年11月份万科金色领域、天正滨江花园、银河湾卓苑等楼盘大幅降价或超低价入市，宣告南京楼市进入大幅降价的高潮，一直到今年1月份，南京房价已连续6个月下滑。而目前，房价下行的态势，仍在延续。

房子积压：
商品房库存升到5.5万套
    全国楼市一盘棋，正如全国其他一二线城市新房“库存”持续积压、一路攀升，南京商品住宅的库存量也越来越大。截至昨天11点，南京网上房地产显示，南京商品住宅库存量已高达54825套，处于历史最高位。短期内南京商品住宅供大于求的形势，非常明显。
    金陵晚报地产研究员注意到，一年前的2011年1月31日，南京商品住宅“库存”为29689套。短短一年，南京商品住宅库存量增加了25136套，几乎翻了一番。
    而在目前的南京楼市各板块中，江北和江宁的“库存”压力最大。目前江北有18214套新房可售，其中浦口11944套、六合6270套，是难进各板块中库存量最大的。江宁有14951套新房可售。
    金陵晚报地产研究员分析，由于巨大的去库存化压力，更由于白热化的楼盘竞争，江北和江宁很可能将是今年降价幅度最大的两个板块，桥北主力房价可能由目前的7000-8000多元/平米降到6000-7000元/平米，江宁百家湖、九龙湖、大学城的房价也可能继续下调。买房人将有机会以较低房价，买到房子。

专家预测：
2、3月份楼市销量将回升
    1月份南京楼市成交量创新低，房价也再降1.5%，那么接下来的2、3月份，南京楼市将继续上演销售低迷的“倒春寒”，还是可能出现销售升温的“小阳春”？
    金陵晚报地产研究院专家、南京网博地产研究机构总经理孙海认为，过了年关，开发商的资金状况暂时可以缓一缓，但紧绷的总体状况仍不会改变，因此2、3月份降价促销的动力仍然强劲，多数开发商已做好打硬仗的准备，预计2、3月份会出现一波推房潮和促销潮，而部分买房人拿了年终奖或向亲人筹钱，已经具有购买力，随时准备出手抄底，因此2、3月份南京楼市的成交量应该会有所回升。
    孙海表示，一些通过产品和价格突围的楼盘，仍有可能迎来自己的“小阳春”：“在2、3月份，对于一些敢于放低身段，及时调整产品结构和定位，以合适的性价比撬动市场，还是能跑赢大市的，毕竟，就最近几个热卖的盘来看，被抑制的市场需求一直在，不管是刚需还是刚改。”
    金陵晚报地产研究院专家、南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，今年2、3月份，一些大牌房企的楼盘可能以较低价格入市，以撬动市场、带动销量，值得买房人关注，例如板桥的金地自在城已确定将降价促销：“对大牌房企来说，完成销售任务是第一位的，价格是第二位的，只要能完成销售任务，哪怕是牺牲价格、大幅降价，也是可以的。例如去年南京万科为了完成销售任务，就不惜对万科金色领域采取超低价入市的策略。”
　　金陵晚报地产研究院多位专家认为，目前南京一些楼盘的房价已接近成本价甚至跌破成本价，上半年将是买房的不错时机，而下半年调控政策存在“定向松动”的可能，房价走势也存在不确定因素，因此建议买房人密切关注随时可能冒出的“超低价盘”、“超高性价比楼盘”，适时出手购房。从长远来看，去年的商品住宅土地供应量大幅缩减，可能导致2年后商品住宅供应量不足，再考虑到通胀下钱不值钱以及收入倍增计划的实施，未来房价反弹或只是时间问题。

权威数据：
10家楼盘卖了全市8成的房子
金陵晚报地产研究员 李子墨
    1月份哪些楼盘受到买房人的欢迎，卖得最好？官方网站“南京网上房地产”统计出了1月南京楼市销售套数前10名。
    排在全市第一名的是板桥新城的金地自在城，1月份推出8500元/平方米左右的“一口价”房源，包括六期85、105和142平方米三种户型，吸引很多买房人前去购房，最终在1月份销售572套。
    排在全市第二名的是下关的江雁云谷山庄，是经济适用房，1月份销售了499套。
    排在全市第三名的是江宁的万科金域蓝湾，1月份销售了297套，有78、90、128平方米这三种户型在售，全部是精装修交付，均价1.35万元/平米左右。
    排在全市第四名的是江宁将军路板块的托乐嘉花园，1月份销售了247套房，包括41-77平米的iHome公寓，毛坯房均价9500元/平米，精装修房均价11500元/平米。
    排在第五名到第十名的，分别是河西的五矿御江金城、南京万达广场，江北的天润城，河西的保利香槟国际，江北的旭日学府。
    金陵晚报地产研究员分析发现，1月份全市共成交2148套房，加上935套的认购量，总销量也只有3083套。而全市销售前10名的楼盘，销售套数加起来就多达2443套，占全市总销量的8成左右。

1月南京楼市销售套数前10名：
第1名 金地自在城 雨花台区 572套
第2名 江雁云谷山庄 下关区 499套
第3名 万科金域蓝湾 江宁区 297套
第4名 托乐嘉花园 江宁区 247套
第5名 御江金城 建邺区 230套
第6名 万达广场  建邺区 135套
第7名 天润城 浦口区 124套
第8名 保利香槟国际花园 建邺区 115套
第9名 旭日学府街区 浦口区 112套
第10名 荣盛水景城 六合区 112套