金陵晚报·2009南京楼市白皮书（十八）

商贷杠杆效应！首付20%就能撬动一套房
本报记者傅周艳
　　随着年关临近，不少市民加快了购房步伐。在这种情况下，商贷是否划得来？如何办理房贷更便捷？选择什么样的方式会省钱？还贷又有何讲究？记者就请出银行的房贷专家传授了几招房贷“必杀技”。

还款方式有两种，选最适合自己的
　　目前，房贷的时间分为1年期、2年期、3到5年期和5年以上期四个档次，年基准利率分别为5.31%、5.4%、5.76%和5.94%。根据相关政策，购买首套普通住宅的，首付20%就能撬动一套100%房产，这种杠杆效应有利于人们买房。而且利率最多可享受7折优惠。如果房屋面积大于144平方米，最多可享受8.5折优惠。但如果不是首套住宅，不仅利率上浮，首付也会提高。
　　理财师表示，房贷时间越长，所支出的利息就越多，所以说如果经济能力许可，当然是办理短期贷款较好。
    “在申请房贷时，银行一般会提供等额本息和等额本金两种还款方式供购房者选择。”如果经济能力有限，就只能通过还款方式来省钱了。
    据介绍，等额本金还款法是一种递减还款法，第一期的还款额最高，以后逐期递减，因为借款人在初始阶段归还的本金相对较多，占用银行的资金时间较短，所以利息就少。以贷款100万元10年期，7折利率为例，等额本金还款的利息支出为209632.5元，等额本息还款的利息支出为223972.94元，两者相差14340.44元。
    虽然等额本金还款会省点钱，但并不是每个贷款人都适合，因为等额本金还款的初期还款压力较大。一般情况下，这种还款方式较适合目前处在职业生涯中收入较高阶段，估计今后收入基本稳定或可能下降的借款人。另外，除了国债、储蓄，没有更理想的投资渠道，且近期没有大额支出的借款人也较适合。
    而等额本息还款的优点是还款压力相对较轻，较适合目前收入相对不高，预计今后收入会逐步增加的借款人，如刚参加工作不久的年轻人等。

注意好信用，有借有还，再贷不难
　　申请个人住房贷款，如果信用有过不良记录，就可能影响到利率的优惠幅度，假释情况严重，银行还可能将你拒之门外。
　　据了解，银行在审查有不良个信记录的借款申请人时，一般会考虑不良记录是恶意还是无意造成的，另外还有后果的严重性。如果是恶意造成严重后果的，就有可能被银行拒之门外。如果平时个信良好，而且对银行的贡献较大，比如存款大客户等，在办理贷款时就较方便。
　　房贷逾期未还，不仅会带来的高额罚金，而且会给个人信用带来污点。对于大部分市民来说，怎样将逾期还款的风险降至最低呢？银行理财师提醒说，按照国际惯例，月收入的1/3是房贷“月供”的一条警戒线，超过此线，不仅降低购房者的生活质量，也增加了银行的信用风险。而按照我国银监会的相关规定，房贷客户的月房产支出与收入比也应控制在50％以下。因此，在买房前，一定要先做好预算，预防发生“断供”的风险。
　　“如果被上报到人民银行的征信系统，肯定会影响到个人的信用。所以办了房贷的市民，一定要记住自己的房贷还款日，尽量做到有规律地还款，例如按月或按季在还款账户里存入足额的资金。”银行理财师表示，对于逾期未还贷的客户，银行一般都会通过手机短信或者是电话通知、公函通知和发律师信的形式。而办了房贷的市民最好要自己主动关注自己的还贷情况，不要坐在那里等着接律师信，一般银行在发出律师信的同时也就将这名客户列入了“不受欢迎”的名单。

是否提前还款？三种人尽量别还
　　从省钱的角度来看，不少市民有了钱就忙着提前还款。而理财师却表示，最好因人而异。
　　“如果客户能承担较高风险，建议最好不要提前还贷，而对于闲钱在手上只是买点理财产品或是存在银行不动的，建议还是提前还贷。”理财师建议，有三种人是最不需要急着还款的。
　　一是可能再买房再贷款的人。现在各家银行对第二套房贷都比较严，不仅首付提高至40%，而且利率还会上浮，而且有些银行在认定第二套房标准时，即使还清贷款也算第二套，所以在这种情况下，还不如拿手中闲钱多付点首付，少贷点款少支付利息。
　　二是使用等额本息还款法，且已进入还款中期阶段的客户。等额本息还款方式最大的特点是，每个月的还款金额是相同的。在还款前期，月供中本金所占的比例较小，而利息所占比例较大。随着还款期数的增加，利息占比会相应缩小。因此在还款期的初期进行提前还款，可以有效地减少利息的支出。如果在还款期的中期之后提前还款，那么所偿还的其实更多的是本金，实际能够节省的利息很有限。
　　三是使用等额本金还款法，且还款期已经达到1/4的客户。等额本金还款法特点是每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息，随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。如果还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就能有效地节省利息。