金陵晚报·2009南京楼市白皮书（二）：
今年南京卖房18万套，是去年2.3倍
新房卖了90696套，二手房卖了89776套，创历史之最
李子墨
    再过17天，疯狂的南京楼市就要告别2009，拥抱2010了。09年到底卖了多少房子？根据官方网站南京市网上房地产的数据，截至昨天下午，2009年全市新房共成交90696套，二手住宅成交89776套，一二手房加起来共卖180472套，超过以往任何一年，创历史之最。
    记者了解到，2008年南京新房成交42287套，二手房成交3.7万套，一共成交约7.9万套。算下来，2009年18万套的一二手房成交量，高达2008年的2.3倍。就是比起此前楼市最火爆的2007年一二手房共成交15万套，2009年也比它多出20%。

供销比2：3，每上市2套卖3套
    从2006年到2009年，4年来的住宅成交量像坐了一轮过山车，划出一条完美的“V字型”曲线。
    2006年全市新房成交79150套，二手房成交约5万套，累计成交12.9万套，属于冲高阶段。2007年新房成交92523套，二手房成交4.7万套，累计成交约14万套，则是冲到顶点。但2008年成交突然下滑到底部，新房成交降为42287套，二手房成交降为3.7万套，累计成交仅7.9万套。直到2009年，新房和二手房成交分别达到约9万套，总成交量达到18万套，则又使得成交量攀升到历史最高点。
    成交井喷验证了楼市需求的火爆，却凸显了市场上的新房供应跟不上，造成供不应求的局面。网上房地产的官方数据显示，2009年新房上市量仅5.9万套，却卖了9万多套，供销比低至2：3。也就是市场上每新增2套新房上市，却卖了3套房，这样从2008年剩到2009年的5.2万套的可售房存量就一路下滑到目前的2.1万套，老本都快吃没了。
    这也使得2009年下半年南京楼市一直在闹“房荒”，许多市民拿着钱高呼“买不到房”。如此严峻的供不应求形势，加速了下半年房价的飞涨。

江北、江宁、河西垄断全市销量2/3
    今年新房成交在全城各区的分布，还呈现特别显著的“新区化”特点：江北、江宁和河西三个新区的新房成交量，占据全市总成交量2/3的份额。除此以外的主城各区销量，占全市的份额却下滑到1/3。这表明南京房地产开发已进入名副其实的“新区时代”。
    其中，江北是今年楼市最大的热点，今年共卖了29911套新房（其中浦口21907套，六合8004套），占全市9套新房总成交量的33%，相当于建邺以外江南其他七个区的卖房套数总和。
    江宁也战绩骄人，今年卖了21251套新房，占全市销量的23%。河西光是建邺，今年就卖了9588套房，占全市销量的11%。
    相比之下，主城各区的新房卖得非常少，最少的是秦淮区，一年仅卖1435套房，只有江北销量的1/20。
    “老城已逐渐饱和，需要向江北、江宁、河西等新区发展，将人口向新区疏散，这表明南京城市不断扩容的趋势。预计2010年及更远的几年，老城的新房更少，而江北、江宁、河西还将迎来新一轮的房地产大开发。”一位城市规划专家表示，随着多条地铁、各种配套的落实，江北、江宁和河西必将成为更宜居的新市区。

1/4南京人选140平米以上大户型
    户型方面，南京人更青睐120平方米以上的大户型。记者注意到网上房地产关于2009年各月份关于成交新房的户型分布分析，基本上都有这样的规律：120平方米以上的大户型，卖得比120平方米以下的中小户型更多。
    以最新出炉的11月份数据来看，120-140平方米的户型成交套数，占总套数的25.23%，是所有户型中卖得最多的。而140平方米以上的户型成交套数，也占总套数的25.18%。也就是说，南京有一半以上的人，更倾向于买120平方米以上的较大户型。
    倒是80平方米以下的小户型，卖得并不好，11月份仅成交1851套，仅占总套数的9.71%。但到底是因为南京人不愿意买小户型，还是由于市场上80平方米以下的小户型很少？
    有业内人士分析，在目前的高房价下，想买低总价小户型的年轻人非常多，所以80平方米以下的小户型卖得不多，应该是因为市场上小户型太少的缘故。他也建议开发商在2010年多开发小户型，圆更多经济实力不足的年轻人的买房梦。

敲响警钟：
可售房仅剩2.1万套，急需扩大供给
    由于今年房子卖得太火，成交量创历史新高，而上市量却乏善可陈，创近年来历史新低，因此，南京可售房源已降到2.1万套的历史最低水平。不考虑新上市房源，这部分存量房按今年平均每月卖房7600套房的速度，只够卖3个月。这正在为南京楼市敲响警钟。
    根据搜房网南京新房中心的统计，2009年南京商品房上市量仅590万平方米，不仅远低于2007年的732万平方米，而且低于2008年楼市低迷时的618万平方米，是近几年来的新房供应最低谷。而2009年的商品房成交量却达到1000万平方米，高于南京楼市历史上任何一年。当供应低谷遭遇销售高峰，“房荒”就如期而至。
    因此，已有众多业内专家齐声呼吁，2010年南京再不大幅扩大商品房供给，房荒将继续在全城蔓延，进而推动房价继续上涨。

2009年南京楼盘销售排行榜出炉：
全市销售前10名，上市房企占8家
本报记者 李子墨
    许多市民非常关心，2009年南京哪些楼盘的房子卖得最好？昨天，本报与搜房网根据官方网站网上房地产的权威数据，制作出2009年1-10月南京楼盘销售套数排行榜，还有一份南京楼盘销售金额排行榜。
    引人注目的是，占据全市销售套数和销售金额排行榜前5名的楼盘，全部是江北大盘，而且无一例外地都隶属上市房企：包括苏宁环球（000718）旗下的天润城、天华硅谷庄园和威尼斯水城，明发集团（00846.HK）旗下的明发滨江新城，荣盛发展（002146）旗下的荣盛水景城。
    进一步观察，发现更令人惊讶的是，排在全市销售金额排行榜前10名的楼盘，竟有8家隶属上市房企：除了上述的苏宁环球、明发集团和荣盛发展旗下的5家楼盘，还有仁恒置地（新加坡上市）旗下的江湾城，雅居乐（03383.HK）旗下的雅居乐花园，恒大地产（03333.HK）旗下的恒大绿洲。
    此外，在排行榜前20名的名单中，还有金地集团(600383）旗下的金地名京、招商地产(000024）旗下的招商依云溪谷、恒大地产（03333.HK）旗下的恒大金碧天下、中粮地产(000031) 旗下的中粮颐和南园。

上市房企变身南京楼市第一主角
    2009年1-10月南京楼盘销售排行榜让许多人蓦然发现，不经意之间，上市房企已经变成南京楼市的第一主角。一名南京房地产业内专家表示：“上市房企确实有强大的竞争优势。他们手中握有大量的土地储备，也有雄厚的资金实力进行成片开发，所以开发速度和规模都比没有上市的中小房企要更有优势。未来，房地产作为资金密集型行业的特点将更加凸显，只有善于融资的上市房企才可能有足够的资金实力，能够在竞争激烈的市场上立足，而那些没有上市、实力弱小的中小房企将逐渐淘汰出局。”
    据悉，排在销售套数排行榜冠军位置的苏宁天润城，隶属于苏宁环球，该公司在今年下半年连续拿地，12月11日又以28.3亿在无锡拍得一块建筑面积达70万平方米的住宅地块。销售面积冠军明发滨江新城，隶属于明发集团，11月在香港上市融资21.51亿港元之后，明发近日也在昆明等地到处觅地。上市房企在南京及各地的扩张，可见一斑。
    业内人士分析，未来的楼市是资金和土地储备之战，上市房企及实力雄厚的央企还将在南京楼市抢占更大的市场份额，占据更为主导的地位，而中小房企将随着现有土地的开发完毕，逐渐偃旗息鼓，最终退出房地产的历史舞台。