置业博士：购房贷款，我来帮你忙

2009年5月22日《金陵晚报》李子墨

问：买商品房和二手房，首付分别多少？
答：买新房，不论是公积金贷款还是商业贷款，首付最低20％。买二手房，商贷最低首付20％，公积金贷款最低30％。

问：公积金与商贷相比，有多大的利率优势？
答：从5年以上的贷款期限来看，公积金贷款利率为3.87％，商贷的利率为5.94％，如果是首套房，商贷利率打7折，为4.158％。公积金有一定的利率优势。所以，买房贷款时，应尽量把公积金额度贷足，然后再办商贷。

问：大学毕业后，怎样才能贷公积金？能贷多少额度？
答：工作后，在单位连续足额缴存6个月公积金，就可在买房时申请公积金贷款。如果你单位不给你缴公积金，你可携带身份证、劳动合同等材料，到太平北路51号的南京市公积金管理中心实名投诉。
    申请公积金的额度，按照以下公式计算：月缴存额÷缴存比例×个人还贷能力系数（0.45）×12（月）×实际可贷年限（男性法定退休年龄为60岁，女性为55岁，但最高贷款年限为30年）。但个人最高只能贷30万公积金，夫妻双方最高只能贷60万公积金。
    举个例子，许先生每月个人缴存200元公积金，缴存比例为10％，年龄为27岁，60－27＝33，大于30，可贷年限为30年。他可贷公积金：200÷10％×0.45×12×30＝324000。超过30万额度，所以能贷30万公积金。

问：商贷和公积金，都有等额本息和等额本金两种还款方式，怎么选择最划算？
答：等额本息还款，是指每月的月供都一样（包括本金和利息）。优点是月供固定，便于每个家庭根据自己的收入来还贷。缺点是初期还的钱，大部分都是在还利息。
    等额本金还款，是指每月所还的本金都一样，但每月还要还剩余本金的利息，所以初期的还款额会较多，以后每月递减。优点是由于初期还款额较大、还掉了本金，所以减少了后期的利息。缺点是初期，还款的压力较大。
    如果你还款能力较强，建议你选择等额本金，因为更省息。如果你还款能力较弱，而且希望省事、每月的还款额是一样的，你就可以选择等额本息。

问：提公积金还贷，有哪几种方式？怎样申请公积金的逐月还贷？
答：3种方式。一是委托提取公积金逐年还贷，冲抵公积金贷款本金。二是委托提取公积金逐月转账还贷，冲抵公积金贷款的月供。三是每年1－6月的1－15日，你自己提公积金余额，冲抵贷款本金。
    对刚毕业的大学生来说，公积金逐月转账还贷，能减轻月供压力，最为适合。但必须在公积金账户沉淀12个月的余额。

问：我能不能先贷款30年，后来又缩短年限？提前还款，需不需要赔违约金？
答：商贷可以申请缩短贷款年限。公积金贷款则不行，你最开始申请贷多少年，就是多少年，很难更改，除非提前还款。所以在填公积金贷款年限时，要考虑清楚。
    提前还款都不需要赔违约金。

问：买房后，还需要什么税费？
答：毕业生大多买的是首套房，而且是90平方米以下，享受“零契税”。也不用急着缴维修基金。但必须在交付后缴维修基金，才能办“两证”。维修基金的缴费是这样的：多层75元/平方米，高层（含带电梯的多层）是120元/平方米。