南京城中小户型投资分析——
买套城中小户型，3年投资回报率49.67％
银行理财师 张先生
    在全球金融风暴愈演愈烈的情况下，全球经济都面临严峻挑战。按照以往的经验，在全球政府大幅度注资拯救金融之后的后遗症就是通货膨胀，而实物资产包括黄金、房产都是抵御通货膨胀的优秀工具。房产的租金收入以及房产本身的价值会随着通货膨胀水涨船高。
    结合目前的市场经济形势，对以中海凯旋门为代表的城中小户型，进行投资回报率分析，如下所述。中海凯旋门目前有30平方米左右的小户型，最低为35万元一套。
    之所以选择以35万的小户型为例，是因为大多数刚刚大学毕业的年轻人，经济实力有限。选择小户型，“低总价，低首付，低月供”，可以轻松置业。既能作为过渡性质的第一套房，也有投资功效。
    商贷最低首付20％，此套房首付按7万元计算，贷款额为28万元。贷款期限为30年。假设该客户为首次购房贷款，享受贷款利率的7折优惠，那么年利率为5.94％×0.7＝4.158％，等额本息的月供为1362.39元。
    如果30平方米左右的精装修公寓，平均租金1500元/月的话，在房屋交付以后，业主的按揭贷款有稳定的租金支持，还有结余。这对贷款购房的年轻人来说，是一个良好的投资工具，能够有效地保持资产的价值并获得收益。
    最后我们对以上所有材料进行合并分析，模拟一个完整的小户型投资过程。投资期限为3年。
    总房价35万，首付7万，贷款28万，贷款期限30年，月供1362.39元。房屋2010年交付，交付后先进行出租，月租金收入1500元。交付两年后也就是2012年出售，按照保守预测增值15％计算，出售价格40万。
    维修基金为120元/平方米×33＝3960元，加办两证的手续费，一共4000元多一点。房屋办证两年后营业税可以减免，个人所得税按销售金额1％征收，即0.4万元。2年租金收入3.6万元，3年利息支出3.28万元。
    这样，整个投资过程的利润为：40万（卖价）－35万（买价）－3.28万（利息）－0.4万（维修基金及办证手续费）－0.4万（个税）＋3.6万（租金）＝4.52万元。
    整个过程投入的成本为：7万（首付）＋4.9万（3年月供总支出）＋0.4万（个税）＋0.4万（维修基金及办证手续费）－3.6万（租金）＝9.1万元。
    3年的投资回报率为4.52万/9.1万＝49.67％，平均年回报率为16.56％。
    以上为投资分析。对刚毕业的大学生来说，买套低总价的城中小户型，一方面能圆自己的买房梦，自住，省租金，另一方面则可以保持资产的保值和增值。（理财师观点，仅供参考）

本报记者 李子墨 采访、整理