南京市公积金管理中心昨天发布十条新政细则
今起购商品房，公积金可首付两成
新政细则还包括：二手房公积金首付三成；取消二次贷公积金的限制；新就业人员可提公积金付房租
通讯员 宫吉晶 本报记者 李子墨
    “省十条”关于公积金首付两成的新政已出台近一个月，却迟迟没有在南京市“落地”，这让许多买房人苦苦等待，备受煎熬。昨天上午11点半，南京市住房公积金管理中心终于召开新闻发布会，发布了十条公积金新政细则，包括自2009年1月20日起，商品房可执行公积金首付两成的政策，二手房贷公积金最低首付三成。
    此前，贷公积金买商品房最低首付三成，买二手房最低首付四成。这次调整，相当于分别降了一成首付，有助于经济实力不够、首付款不足的年轻人买房，刺激楼市刚性需求的释放。
    “举个例子，贷公积金到江宁买套60万元、三房两厅的商品房，以前最低首付18万，现在首付12万就能买得起。这等于变相提高了部分市民的买房能力。”市公积金管理中心一位人士介绍，此前公积金贷款额度已经上调到个人30万、夫妻双方60万，如今又降低了首付比例，这将为更多人利用公积金买房提供了便利。
    业内人士普遍认为，公积金首付两成的新政，是今年9月27日南京市出台“救市二十条”以来，这一轮救市新政的最后一个悬念。
    目前，楼市利好政策已基本出尽，买房人“政策观望”之风也将告一段落。楼市成交能否真正活跃起来，不能再指望政策利好，而要看开发商能否把房价降到买房人接受的地步。

买二手房，公积金最低首付三成
    “这次公积金下调首付比例的新政并不彻底。因为商业贷款不论对商品房还是二手房，都已能够首付两成，而公积金贷款只是针对商品房能首付两成，二手房仍要首付三成。”深发展一位负责房贷的专家表示，这将给买房人带来不便，一是二手房贷公积金必须首付三成，二是二手房办理公积金和商业贷款的组合贷款，也要首付三成，因为公积金和商贷的首付比例必须一致。
    许多买房人也提出质疑：商业贷款能够对商品房和二手房“一视同仁”，为什么公积金不能？实际上，省公积金也是对商品房和二手房“一视同仁”的，将二手房公积金贷款政策等同于新房贷款政策。为什么唯独南京市公积金歧视二手房？
    对此，南京市公积金管理中心的一位负责人解释：“与商品房相比，二手房确实存在差异。比如二手房的价格是买卖双方拟定的价格，本来就存在不确定性。另外，很多二手房都是老旧房，存在折旧。综合考虑起见，我们要求二手房首付三成，比商品房首付两成的比例要高一些，这也是为了保障公积金贷款的安全性。”

取消二次贷公积金的限制
    除了首付降低以外，昨天公布的南京市公积金新政细则中，还有一点值得关注，就是明确取消二次贷公积金的限制。
    此前，南京市公积金管理中心一度“叫停”二次贷公积金，后来又规定二次贷公积金要首付四成，但近期在实际操作中已逐渐取消对二次贷公积金的限制。昨天的会议明确了这一点，表示“如果前次夫妻双方的公积金贷款已经还清，再次购买住房，仍然视同为第一次贷款”，能够享受跟第一次贷款一样的优惠政策，如商品房首付两成、二手房首付三成等。
    相关人士指出，按照目前的政策，不仅可以二次贷公积金，还可以三次贷、四次贷，只要你把前面的公积金贷款还清。

新就业人员可提公积金付房租
    尤其吸引年轻人眼球的是，市公积金新政细则的第三条明确提出：“实施新就业人员提取住房公积金及住房补贴支付房租新政策。”
    市公积金管理中心的负责人介绍，新就业5年内人员，如果房租超过家庭收入10％，并缴存公积金，即可根据相关规定，携带相关证明材料到建设银行窗口提取公积金和房补，当年提取总额不超过当年实际发生的超额房租。
    带哪些材料？《南京市住房公积金提取细则》第十五条规定：“租住私房的，应当提供与出租人签订的租房合同、房地产管理部门发放的《房屋租赁登记证明》、职工夫妻双方收入证明、当年全部租金发票、结婚证和户口簿。”
    记者发现，该消息确实鼓舞人心，但实际操作中却存在一个“悖论”：即绝大多数新就业人员虽签订租房合同，却并未到房管部门登记，无法提供《房屋租赁登记证明》和当年全部租金发票；如果到房管部门登记，却要交一笔税，这是租赁双方都不愿看到的。因此，提公积金和房补付房租，仍然横亘着一道有待跨越的门槛。

专家观点：
公积金首付两成“看上去很美”
    商品房的公积金首付比例由最低三成降到两成，到底对楼市成交有多大刺激作用？南京市公积金管理中心的一名负责人表示：“主要是提振人们购房的信心。但谁要期望公积金降低首付比例，就能影响整个房地产市场，这是不实际的。”
    他指出：“现在的问题是，就算公积金首付降为两成，如果房价不降下来，买房人还是买不起，或者还是选择不买。”
    深发展房贷部门的一名专家分析：“对买房人来说，公积金首付由三成降为两成，只是看上去很美，并没有多大诱惑力。首先，目前5年以上的商贷利率打7折仅4.158％，只比公积金利率3.87％高0.288个百分点，相差无几，而商贷买商品房或二手房，早就可首付两成，买房人根本不需要等公积金首付两成才买房。其次，如果确实是公积金首付三成就买不起房，一定要首付两成才能买得起房的，也大都是资金实力不足的人，这类人对楼市的贡献度不大。”
    他还担心，公积金和商贷都可首付两成，会引诱许多经济实力薄弱的人“透支未来”去买房，一旦将来家庭收入跟不上，还不起高额月供，会导致断供，进而导致金融风险。

延伸阅读：
3个买房人，就有1个贷公积金
    公积金对楼市的影响，正在日益变得举足轻重。记者从南京住房公积金管理工作表彰大会上获悉，2008年南京市发放公积金贷款18841户，金额40.56亿元。也就是说，去年1.8841万个家庭贷公积金买房。而去年南京市一共销售商品房4.2万套，二手房约2万套。算一下，大约每3个买房人中间，就有1个贷了公积金。
    从另一个角度来看。2008年南京房子销售量只有2007年一半，而公积金放贷总额却旗鼓相当：2007年公积金放贷45亿，2008年放贷40.56亿。这表明在楼市低迷之际，贷公积金买房的刚性需求所占比例，实际上还在“逆市”增长。
    还有一个数据表明公积金在楼市中的重要地位。目前全市住房贷款余额是560亿，公积金贷款余额是133亿，占贷款总额的近1/4。专家分析，随着2个月前公积金贷款额度上调到个人30万、夫妻双方60万，未来公积金贷款在贷款总额中的份额还要进一步扩大。
　　截至2008年底，公积金已累计圆了18万户家庭的买房梦。为了圆更多市民的买房梦，市公积金管理中心的负责人表示将在全市98万人缴存公积金的基础上，进一步扩大公积金缴存范围：“2008年全市归集公积金60.40亿元，比2007年的50.76亿元，增长18.99％，而2009年则仍将继续加大公积金归集力度，争取全年归集公积金不低于60亿。”
    截至2008年底，南京市累计归集住房公积金335.20亿元（含息），减去累计提取住房公积金159.61亿元，住房公积金余额175.59亿元。

公积金提供6.13亿元建廉租房
    既然2008年公积金归集60.40亿元，放贷40.56亿，处于“收入大于支出”的状态，加上多年以来沉淀的公积金，目前住房公积金余额已达175.59亿，这部分增值收益用到哪里去了？
    昨天南京市公积金对此进行情况通报。2008年，实现住房公积金增值收益3.49亿元，根据国家有关规定，按管委会审议通过的方案进行了分配。从增值收益中安排2.09亿元作为住房公积金贷款风险准备金；安排1.18亿元作为城市廉租住房建设补充资金。2008年从公积金业务收入中支付全市职工公积金利息4.09亿元。
    据悉，多年来，南京地区公积金累计提供廉租房建设资金6.13亿元。不过，最近网上多名学者对相关部门拿公积金来建保障房的做法提出质疑，指出其未曾广泛听取公众意见就擅自决策，动用广大缴存人的公积金，引起众多网友热议。
    专家建议，相关部门在如何使用公积金及其收益的决策过程中，最好广泛听取公众意见，满足缴纳人的知情权，另一方面也可引导缴纳人监督公积金的使用过程。

新闻附件：南京公积金新政细则
一、争取加大公积金扩面力度，争取全年归集公积金不低于60亿。
二、支持购买经适房、中低价商品房、危旧房改造及直系亲属提取公积金和进行公积金贷款。
三、实施新就业人员提取住房公积金及住房补贴支付房租新政策。
四、支持职工改善住房条件，取消第二次公积金贷款首付限制，视同第一次公积金贷款处理。
五、公积金贷款首付比例调整到商品房20％、二手房30％；夫妻双方还清公积金贷款，再次购买自住房申请公积金贷款的，按照调整后的公积金首付款比例执行。
六、对公积金语音网站系统进行升级。
七、与个住房公积金贷款承办银行信息共享。
八、加大公积金住房政策宣传。
九、做好对贫困县镇的对口帮扶工作。
十、对住房公积金缴存单位和各公积金承办银行业务人员进行培训。