父亲住房竟是卖给儿子最划算

金陵晚报报道 李子墨
    家里老人有房产，怎样合法地转到晚辈名下？要缴多少税费？是赠予更省钱，还是买卖更划算？随着我国的人口结构日益老龄化，“老龄社会”正在渐行渐近，而房产继承问题也日益成为许多家庭在生活中碰到的实际问题。
    近日，家住长白街的小唐家里，就碰到这样的事情：爷爷想把房子转到子女名下。算来算去、左比右比，令人奇怪的是，竟是卖给子女最划算。

税费计算：
赠予要交4％的契税，另加公证费
    “我爷爷今年82岁了，他在长白街有套76平方米的两室一厅，想把这套房子转到我爸爸名下。请问通过哪种方式转让最划算？”昨天，家住常府街某小区的小唐，打电话到本报询问。
    为了解决小唐心中的疑惑，记者请中原地产的一位房产经纪人，帮助小唐就转让房产的税费问题，算了一笔账。
    “长辈房子转到子女名下，可以通过赠予或直接买卖的方式。”中原地产的房产经纪人表示，“若是赠予，虽然国家暂时尚未征收遗产税，但是必须缴纳4％的契税，才能把房子过户到子女名下。此外，还需缴纳一笔公证费，相当于房款的2％。”
    这位房产经纪人估算，长白街面积为76平方米、房龄在上世纪80年代的精装修老房子，价格在9000多元/平方米左右，总价68.4万元。按照缴纳4％契税以及2％公证费来算，至少要缴税4.1万元。即使通过找熟人把公证费降到最低的200到400块钱，必不可少的4％契税也超过2.7万元。

巧妙避税：
房子满5年，买卖只要缴2％契税
    “不通过赠予，而通过正常买卖的方式，你们缴的税费，反而更少一些。”中广置业的房产经纪人表示，乍听起来好像匪夷所思，但这是实际计算后得出的结论。
    据悉，小唐爷爷的这套唯一住房，是上世纪80年代的老房子，房龄较老，有精装修。房产证上，只有他爷爷一个人的名字。
    “距离上次买卖时间远远超过5年，所以这套房子买卖时，不需要缴纳5.6％的营业税及附加税种。由于是他爷爷唯一一套住房，所以也不用缴1％的个税。”这位房产经纪人介绍，“这样，房子只要缴纳契税。”
    按理说，该房子的市场价超过9000元/平方米，高于8690元/平方米的高档房标准，需要缴纳4％的契税。可是，这位房产经纪人表示：“小唐的爷爷和爸爸，可以到当地派出所，开一个父子证明。凭这个证明，到契税所估价时，会按照估价系统里的较低值，来给房子估价。这样，基本上就能保证房子的估价低于8690元/平方米的高档房标准，可以按照2％的标准缴纳契税。”
    这样，小唐家里只要缴纳2％的契税即1.4万元左右，以及少量的办证费用，就可以成功地将房子从爷爷名下转到爸爸名下。直接买卖，确实比赠予至少要缴4％契税，要省钱得多。

专家支招：
房子没满5年还是赠予划算
    父亲房子转到子女名下，是否都是买卖比赠予划算？
    “不一定。要具体情况具体分析。”中原地产的房产经纪人表示，“在实际操作中，主要是看该房子距离上一次买卖是否超过5年，以及是不是高档房。一般来说，房子超过5年、不属于高档房，买卖划算；房子不满5年，又属于高档房，赠予划算。”
    据介绍，房子不满5年，买卖时要缴5.6％的营业税和附加税，这就远远超出赠予所交的4％契税及公证费了。何况如果是高档房，还要缴4％的契税，还可能要交个税等税费。所以，赠予划算。但是值得注意的是，赠予的房子将来再卖时，要按总房款的20％缴纳个人所得税。
    房子距离上一次买卖超过5年，而且不属于高档房的话，那么，买卖时可以免交5.6％的营业税和附加税，只要按2％缴契税，低于赠予须缴的4％契税，因此一般都是买卖划算。
    “市民在处理家庭间的房产转移问题时，最好请专业的房产专家算一笔账，比较一下是赠予还是买卖更划算。”这位房产经纪人提醒，事先算好账，就可以找到最划算的方式，少掏一笔可观的税费。