物业税“空转实”激起楼市轩然大波

《金陵晚报》李子墨 陆容容 傅周艳

    昨天，《中国证券报》刊登了了一条物业税拟明年试点“空转实”的新闻，在楼市中激起轩然大波。报道称，国家税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上明确表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。权威人士日前透露，明年有望在现有10个试点城市中选择部分城市进行“实转”。
    据悉，目前，物业税已经在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连这10个省市进行房地产模拟评税试点。
    物业税也叫不动产税，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。业内人士认为，开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本，对投资和投资性需求的抑制作用较大。
    由于有着“楼市杀手锏”之称的物业税征收几成定局，到底南京将于何时开征，又以何种方式征税？对买房人、卖房人、开发商分别有哪些影响？会不会如外界传言的那样改变楼市供需比，导致房价下降？针对市民最为关心的这些焦点问题，昨天，本报记者走访了南京地税局，并采访了部分楼市专家、房地产商和普通市民，揭示物业税到底将对南京楼市产生什么样的影响。

税务部门：
南京近期暂不会实征物业税
    　　流传已久的物业税开征，此次再传来“空转实”的消息，有媒体称，南京市的相关讨论稿年底即将出台。记者就此事采访了有关税务部门。南京地税局有关人士表示，此次国家只是将试点城市范围扩大了，南京市暂未考虑在近期实际开征物业税。
    据介绍，作为试点城市之一，南京自2004年底对物业税征收着手调研，在鼓楼区、江宁区和高淳县进行了相关数据的采样，统计物业数量，进行模拟评估测算。但直至目前，试点仍处于“空转”阶段，并未实际征收。而且由于物业税开征争议比较大，所牵涉的工作和部门比较多，要在近期内推行有相当大的难度。
    但是，南京地税局有关人士透露说，近期虽然不实征物业税，但正在研究如何对原有的房地产税费进行调整，如房地产税、土地使用税的合并，并有可能改变现在按房子原值征税的方式，而尝试按照市场价值征收。未来物业税在全国开征时，南京自然也会出台相应细则。（傅周燕）

南京审计学院教授蒋大鸣：
“二套房”、“高档房”再次面临强控
    随着“空转实”的进一步推进，加上前不久银行提高第二套住房首付比例及贷款利率，江苏省国际税收研究会副会长、南京审计学院教授蒋大鸣，认为已经可以很清晰地看出政策导向：未来物业税征收的重点将在第二套住房及大户型、别墅等高档房上。他预测道：“唯一一套自住房的物业税将为零，别墅肯定要征，应该会对已经买房的市民征收物业税，并且税率将跟随市场实际情况有轻微浮动。其他具体的标准如何认定，还有待观望。”
    蒋大鸣表示，物业税将是“价外税”，不包含在房价之中，在当时不会对房价产生直接影响。他根据之前的调研及我国个人所得税征收标准预测，100平方米房子的物业税上缴额约在每年2000元左右，按70年的上缴期计算，总额将达到14万元。“养房成本上升，投资性购房的需求会大幅萎缩，从而间接影响楼市。”（陆容容）

苏鼎房地产研究所所长宋坚：
严征物业税，房价肯定降
    “物业税也就是不动产税，被公认为是一件利器，将直击楼市软肋。一旦严格征收，房价肯定将随之下降。”苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，国家对于房地产的宏观调控政策一个接一个，物业税的开征则将是最为致命的手段之一。
    “你想想，手中有多套住房的，往往都是向银行贷了款买的，每月都要交相当数量的月供，还贷压力沉重。现在，还要多交一笔物业税，这笔物业税可能还很重，那人们怎么承受得起？”宋坚认为，物业税将波及整个楼市中绝大多数的房产所有人，抛房者一定大幅增加，楼市需求则将大幅减少，而这种供求关系的逆转，将不可避免导致房价下降局面的出现。
    但问题是物业税是否会从严开征？宋坚表示，这有待具体征收政策的出台：“有专家建议按房屋总价1％或0.8％征收，而现在很多房子都是100万元以上每套，那每年就要交1万多元的物业税。这也太重了！很多人都承受不起，楼市也会产生剧烈振荡。我建议开征物业税一定要慎重，征税的轻重也要仔细权衡。”(李子墨)

房地产商：
万和置业总经理孙广龙：
最多销售受阻，房价不会大降
    “在国外，物业税是一种普遍的税种。但在国内，人们承担的房产税收已经够多，再开征物业税的话，人们的负担就会更加沉重，成为名副其实的‘房奴’了。”在江北开发蒙塔卡利的万和置业总经理孙广龙，认为物业税一旦真的开征，确实将抑制楼市需求，影响房子销售。
    但是，孙广龙认为：“物业税最多影响房子卖得快还是卖得慢，但不会对整体楼市造成大的影响。”
    他解释：“几年前楼盘销售受阻，有些开发商会因资金压力而降价销售。但是，2004年以来银行不给开发商贷款买地，所以开发商欠银行的钱不多，这样反而没有太大的资金压力，就算销售受阻也不会降价卖房。更何况，近期的南京楼市还是供小于求，属于卖方市场。物业税导致房价大降的局面，基本上不会出现。”（李子墨）

“房虫”陈先生：
计划明年征税前把房卖了
    “什么是物业税？我每个月又要多交多少钱？”29岁的陈先生年纪轻轻，手上却有3套住宅和1套写字楼，他在报纸上看过有关物业税的报道，但对这种税收的具体含义一脸茫然。
    “房产税收已经够重，明年还要征重税，这样炒房就没多大利润可图了，还不如炒股！”陈先生介绍，今年以来连续4次加息，他每个月向银行支付的本息就超过1万元，还贷压力巨大，而且在征税风暴下1套高档房5年内转手要交11.6％的高额税收，炒房的利润正在日益削减。
    据悉，5年内转手1套高档房，买卖双方所需缴纳的税收，包括4%的契税、5.6％的营业税及附加、1%的个人所得税、1%的土地增值税，此外还有通过中介买卖房子所需缴纳的1.4％中介费，以及办理产权证等费用。
    他说：“房价涨幅大，还能抵消利息及税收的支付，但是今年下半年以来，房价有止涨的迹象。这样，再要多征一种物业税，我就不得不抛房套现了。再去炒股炒基金，都比炒房利润高！”
    不过，陈先生庆幸，3年来南京房价涨幅较大，已让他赚足了银子，炒房总利润在120万元以上，尤其是天地新城1套3室2厅就赚了40多万元。他表示，如果物业税将要严征，他一定将手上房子在征税前抛售出来，让钱“落袋为安”。（李子墨）

链接：什么是物业税
    物业税又称房地产税、不动产税。征税要素包括：一是房产、土地合一，适用统一的物业税；二是征税范围既包括城镇，也包括农村；三是按物业评估价值征税。物业税主要是地方税，是地方政府财政收入的主要来源之一。物业税由国家统一立法征收，按生产经营用房和居住用房实行不同的税率，各地可在统一的税率幅度内，确定当地具体适用税率。
    2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”由此，物业税一词进入百姓视线。1月25日，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”。