新政出台，90平以上住房首付调至50%，即使是首次置业的家庭，也需要缴纳50%的首付，对于一些想购置新房做婚房的年轻人来说，如果意向户型面积较大，首付压力也会增加不小。而位于回龙观的首开智慧社主要就是面对年轻群体，主力户型均在90平以下，为89平两居室。在这场新政风暴中，该项目是否会在市场上站得一定先机呢？

　　首开智慧社交通便利 噪音影响严重

　　首开智慧社最受年轻一族推崇的是其轨道交通，与城铁13号线回龙观站仅一路之隔，适合资金不多，无力同时供养房贷、汽车的年轻一族。

　　项目南门处有460路和919(回龙观——德胜门)两趟公交车，距项目地一站地的泷泽站公交资源比较丰富，有通往各个方向的公交车。

　　首开智慧社南邻同城街，北对龙腾苑南路，西邻育知东路，由项目可直通八达岭高速、安立路、规划中的林萃路，八达岭高速早晚高峰会出现堵车现象，有车一族早晚出行会受到影响。

　　回龙观城铁前的马路旁挺了不少机动车，大部分车主是把车停于此，然后换乘地铁的，可想而知早晚高峰该路段车流量会很大，拥堵会很严重，同时过往车辆的噪音和地铁的噪音会对小区内的居民造成一定影响，尤其是夜深人静的时候，地铁经过的声音会显得更大，所以该项目不适合老年人居住。

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首开智慧社周边生活配套成熟

 

　　首开智慧社位于回龙观区域，回龙观是京北大型生活区域，有多年的生活配套建设沉淀，已经形成了浓郁的居住氛围，周边居民的基本生活需求均可以满足。

　　区域内有多家大型超市，购物场所，距项目最近的是北侧的北店时代广场，物美超市、肯德基、麦当劳、苏宁家电、美食城、各大品牌服装、护肤品等均汇集于此，步行10分钟即可到达。

　　首开智慧社西边整条街道两旁汇集了各色饭店、餐厅，大概有10多家，可以满足周边居民各种就餐需求，从项目步行于此仅需5分钟，最远也仅需10分钟，邻街也有不少饭馆，步行30分钟可到达，也可以乘坐公交车，一般10分钟之内均可以到达。而且周边饭店规模较大，店面前的街道卫生状况较好。

　　目前回龙观区域整体就医条件一般，缺少大型三级甲等医院，而未来3年内昌平区将建设5家医院，其中位于回龙观生命科学园的北大国际医院正在建设中，这是全国单体最大的医院，共有1800张床位，预计2012年对外营业。建成后，将大大缓解回龙观居民就医难的问题。目前，首开智慧社西侧的北京安大医院可以保证基本的就医医疗，但区域人口较多，该医院规模较小，无法提供更完备的医疗条件。

 

　　目前教育水平一般 未来教育条件将大幅度提高

 

　　首开智慧社北侧是昌平第二实验小学，距项目地10分钟路程。项目隶属昌平区，目前该区域的教育水平一般，而且回龙观区域人口较多，就学入园儿童基数也较大。

　　据了解，昌平区今年将在4个镇建4所幼儿园，完善改造4所幼儿园，满足市民子女的入托需求。

　　同时，昌平区将引进市区的优质教育资源，清华附中、北师大附中、首师大附中等重点院校将与昌平区合作，入住该区，将大大提高区域整体教育水平，方便区域内子女享受较好教育。

 

　　青年娱乐休闲配套齐全 老年健身场所较少

　　回龙观生活区建设较早，目前周边生活配套成熟，同时娱乐休闲配套也较为齐全，未来居住在首开智慧社的话，10分钟步行路程内有多家休闲娱乐场所，多适合年轻人休闲娱乐，老年健身娱乐场所较少。

　　回龙观体育公园位于项目东北方，坐车6、7分钟即可到达，平时有不少老年人来此晨练，年轻人也可以到此打球锻炼身体，除此之外，项目周边适合老年人锻炼的场所较少。

　　开心果ktv位于北店时代广场路西南侧，从首开智慧社项目地步行于此大约需10分钟，对于周边居民来说还是比较方便的，可以就近唱歌休闲。

　　该跆拳道道馆离首开智慧社更近，位于项目北侧，步行7、8分钟即可到达，适合年轻白领来此健身休闲。

　　这家瑜伽馆离项目也比较近，步行约7、8分钟，爱美的年轻人可以来此进行瑜伽锻炼及美体训练美容保健。

 

　　首开智慧社89平2居为主 使用率较低

 

　　A5户型 两室两厅一卫 建筑面积89平方米 套内面积66平方米

　　该户型使用率较低仅74%，客厅、主卧均位于南侧，可以保证较好的采光，但有点值得注意，客厅位于南侧，白天看电视的时候很容易受到直射阳光的影响，必须拉上窗帘，比较麻烦。入门处的玄关也浪费了部分面积，未能充分利用。

　　A4户型两室两厅一卫 建筑面积89平方米 套内面积66平方米

　　该户型几乎每个房间都有窗户，有较好的采光性和通风性，厨房为明厨，有较好的操作环境，卫生间没有窗户，不能保证较好的通风。玄关处可以做一个鞋架，保证较高的空间利用率。餐厅距厨房较远，客厅却正对厨房，厨房内的油烟也会对客厅环境造成一定影响。

 

　　首套自住置业者值得考虑 投资住房风险较大

 

　　项目预计4月底5月初推出2号楼，70年产权住宅，均价待定，售楼人员表示有可能在20000元/平方米，最终价格定位要根据市场状况进行调节。户型均为89平两室两厅一卫，首套房购房家庭首付比例如果依旧按照20%缴纳的话，首付约为35.6万，商贷30年的话，月供在7000元左右。而如果是二套房的话，首付比例达到50%，也就是89万，这样看来，首付压力明显加大，而对于首套购房家庭来看，压力并未增大。

　　目前房贷新政直指投资性购房，较大力度的打击了投资客们，遏制住了投资风暴嚣张气焰，该项目主要面对的客户也是年轻人，年轻一族也多为首套购房，政策规定未对其产生直接的影响。价格出来后，年轻一族可以根据自身能力，再进行调整。

　　而如果选择该项目进行投资的话，以目前市场状况来看风险很大，首先如果选择购置后进行出租投资的话，该区域属大型居住社区，所以竞争力较大，目前该区域两居室的租价在2500元/月左右，这样的话，至少60年才能捞回本。而如果选择待房价升高后再出手赚取差价的话，首付就得89万，前期投入太多资金就会加大投资风险。所以，投资客要选择在风口浪尖出手，要承担更多风险，而且未来市场不明，不排除加大投资住房打击力度的可能性，到时候原本想赚钱的香饽饽没准就成了烫手的芋头。