两个超越反映一级城市地产泡沫

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绿城“超越”万科，显示一级城市地产泡沫信号。作为地方保护主义者，老陈还是很看好宋董的，这个杭城品牌一路走来，品质合心意。但是，地产玩得其实是融资能力，是资金链，是金融。越是敏感性强的行业越需要谨慎的经营，绿城不够谨慎。2009年度中国房企销售排行，万科630亿元，绿城510亿元；销售面积万科668万平方，绿城351万方，略超其五。陈宏杰博客   blog.sina.com.cn/TimesBaby

我们来看一下财务稳健程度，数据繁杂，只以资负率做个简单比较，A和H适用的会计准则有些许区别，暂且忽略。绿城一直在走钢丝，万科相对平稳一些，长实模式值得大陆地产商学习（即便是高负债率著称的综合性企业和黄的资负率与大陆地产企业比较依然更显良性，诚哥盛名之下，甚副）。就企业家学识，大陆区域王老板一时无二，王董言2010年万科经营大转身，似乎是朝这方向迈去，但观其效吧。万达似乎也有相似声音，大陆地产界言毕称超越万科，映射出该行业领袖们信心膨胀，迪拜塔争第一殷鉴不远，后随者却熟视无睹。陈宏杰博客   blog.sina.com.cn/TimesBaby

杭州超越北京、上海，成为09年拍地收入冠军，姑且不论统计口径问题，但就此信息反映出杭州地价实在另类，不是杭州太贵，就是其余太廉。投资资金涌向二三级城市拿地囤房势成当然，政策打击将接踵而来。另一方面，城市化进程不可逆转，大城市进入门槛抬升，使得次级城市和卫星城的吸引力大增，“农转非”人口将大批流向该类地区，托升二三级城市房价。对于致力于地产投资的人，彭培业《买屋卖屋乐活族》值得一读，港台地区炒房、买房经验对大陆很有指导意义。我们正由矩形社会转向M型，什么是M型，即豪宅与廉价房的购买力都很畅旺，地产商要么坚定地走高端路线（比如绿城），要么走低端（比如与政府合作搞经济适用房），都可以大发，不高不低或貌似高实则低的都将遭淘汰。陈宏杰博客   blog.sina.com.cn/TimesBaby

M型消费有两种模式，1、价格中下阶层、感觉中上阶层，2、New Luxury。上代购屋者考虑的顺序依次是价格、空间、质量──有多少钱，什么地段，空间够不够，在资金充裕时才去管奢华还是平实。二代购屋者不一样，要不然就继续租房子，如果要出手买房，质量一定不能差。所以与上代相比，他们要考虑更多：Location、Organic、Housing、Assets和Spotlight，所以Priority变为：价格、质量、空间。也就是说，在价格因素上，虽然没有太多钱，但是还是想要落点在更好的地段（通常会选择接近上班地点或地铁沿线）。再者，Second Priority是质量，也就是不买则已，一旦决定出手买房，总要有一点小奢华的冲动才行。第三顺位的考虑才是空间因素，对二代来说，满足第一第二顺位的价格与质量需求以后，空间也许不能再奢求太多；并且，二代买房时不会先把儿子女儿算进来，父母同住的比例也不若从前那么高。这就是精品小套房过去热卖，现在畅旺，未来还会继续受欢迎的原因。陈宏杰博客   blog.sina.com.cn/TimesBaby

地铁效应现在正在发酵，如果想要找到将来价格跌不下去、涨的时候又一马当先的绩优股小套房，就沿着地铁延伸找下去吧，不管是环状地铁带上、双地铁交会点、地铁共构，都是很好的投资标的。接下来的精品小套房推案已经不像前两年那么多了，而且银行对于小套房的贷款也有紧缩的趋势，所以现在进场更要看准标的投资。如果找到真正好的建案，在同一层买下相邻的两户（甚至更多），将来分进合击（单独出租或包裹谈价），弹性与利润都能更多。陈宏杰博客   blog.sina.com.cn/TimesBaby