业态不纯乃国内地产大弊病

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地产投资经常会遇到个误区：业态不纯。这或源自港商，香港一介城邦，弹丸锥地，亦国亦城，建个楼自然要精打细算，上面住人，下边开店。人口密集使得店铺往往兴旺，反促进整栋楼价值提升。开发商尝到甜头，一路沿袭下来，弊端显现。 (陈宏杰博客   blog.sina.com.cn/TimesBaby)

大陆地大物博，中国人建城市不像老外，CBD核心明确，地价定位简单。去伦敦会发现金融城巴掌大小，寸土寸钻，四指宽一条白线，还当是分界标志，英国佬却说：那是自行车道！在英国骑自行车有走平衡木的感觉。一出金融城，周遍地价落差颇巨。纽约也是，曼哈顿小岛、皇后区一桥勾联，价钱已如哈得逊河分界一样明显，到布鲁克林一看，才知美利坚果然泱泱大国——廉价地多的是。巴黎的西岱岛要是有房子卖，我看开多少钱，也有人会要，和艾斯玫拉达做邻居，想想都香艳。游客进巴黎老城区老牌酒店看着哥特的门脸、巴洛克的大柱子，五星级酒店大班告之：“本店不提供洗浴”，根本没人当回事。可冬夜憋着一泡尿，窜过两条街去酒吧更衣，心里把巴黎诅咒了200边，也难怪巴黎街头时不时有股尿骚味，地铁里最明显，而香水卖得如此好。就这生活状况，老城区地价照样高过大片现代化高楼的新城区，游客也贱，宁在老店憋尿，不住新城泡澡。 (陈宏杰博客   blog.sina.com.cn/TimesBaby)

业态不纯对投资人的遗害是，楼下几层商铺长期空置，变相抬高物业管理单价，也影响物业利润，物业没钱赚，管理就下降，压制楼价。或商铺商家换了一茬又一茬，一蟹不如一蟹，商铺业主为收回本钱，降租金难免。直接影响到楼上写字楼或公寓业主的租金，对整幢大楼的价值起到反向作用。老陈现在一见有裙楼，心里打鼓，下单多一份谨慎。业态不纯对开发商的遗害是，无法上REITs，因会计师难以评估半家酒店+半家商场一年租金应该是多少，若是十几家都个半个XX+半个YY，会计师所评估出之数据，投资人亦不会认可。发行REITs的第一个要求：业态必须单纯。 (陈宏杰博客   blog.sina.com.cn/TimesBaby)