热议了近一个月的优惠政策是否延续的话题终于告一段落了，除了二手房营业税中关于征收年限从2年改为5年外，其它楼市优惠政策未出现收紧现象，这让很多人松了口气，也让一些人紧张起来，更多的人开始胡乱评论起房价要涨、房价要跌来吸引眼球了，每个人处的角度和环境不同，就各取所需吧。

其实政策的微调本就是意想当中的事，近两月不论主席还是总理都在多个场合中表明过2010年将保持积极的财政政策和适度宽松的货币政策的政府态度，也明确了2009年经济刺激效果明显但仍需努力等评价的讲话，这就说明了政府满意今年的经济刺激计划效果，也不会在来年就政策调整出现重大变化。

看来支持自住和改善性住房不是一个短期的政策方针，但政府明白要想实现这个方针的目标就只有抑制住投机购房。而这次政策的微调的基调也是如此，预计政府分析的一个结论是楼市投机套现只能通过二手房市场来实现，，所以才将目光先投在了二手房市场上。

另外，虽然一手房市场也能通过一些政策抑制投机，特别是通过提供更多普通住宅等产业结构调整的方式更能有效控制房价疯狂，但如果针对现有优惠政策进行调整，影响的就不光是投机者，合理投资和改善性购房也会受到影响，打击面太广，在总体经济仍需房地产带动的基础上，打击一手房市场有点得不偿失。

一刀切的做法从来都不适应中国国情，所以调整要一步一步来，如果判断的没错，政策思路应是如下进行：

1、提高二手房营业税的管理年限，首先在2009年底形成一个交易高潮后，期待明年上半年二手房市场出现调整，二手房交易会出现一定量能的衰减，一二手房价倒挂现象也会终止，二手房价出现调整，会使未来投机预期减弱；

2、然后应该会恢复按交易全额征收营业税等增加二手房交易成本的方案，并在一手房市场通过严格执行二套房贷款政策开始降低投机者对未来的预期；

3、随后严格审查保障性住房和承诺的普通住宅入市的速度，对豪宅进行惩罚性管理，如增加交易契税；严控豪宅项目占据较大开工比率的企业和囤地准备用来开发豪宅项目的企业拿地，用来改变现有商品房供应结构，调整房价；

4、在下半年经济出现明确复苏迹象后开始加息，增加投资成本，但仍给予第一次购房者优惠的贷款利率；而二手房市场可能会研究增加针对二套房进入二手房市场交易成本的方案，在物业税还不适宜推出的情况下，增加持有多套商品房拥有者的交易成本，抑制投机期望。

5、下半年还会进行一项重要的政策导向工作，那就是给予一线大城市商业地产开发更多的优惠，比如：减少首付、增加贷款年限等。将投资思路引向商业地产，减少商品住宅的投机压力。

无论如何，我分析此次楼市政策微调只是为房地产市场抑制投机和产业结构调整做好铺垫工作，真正的大戏将发生在明年下半年，商品住宅的投机破产现象将会出现，普通住宅大量入市后平均房价会有所下调，但总体波动不大，整体将会呈现稳步盘升的现象。