经济适用房的存废应该由市场说了算

    在中国房地产市场进入深度调整期，房价一路下跌的时候，中国住房制定改革之初设定的经济适用房这个产品在一些地方也遇到了滞销的尴尬。最近，河北、山东、辽宁等一些地方，先后提出停建经济适用房，以扩大廉租房建设的方法来解决低收入家庭的住房困难问题。这一决定，一时间在社会上引起了不少意见相左的争论，其实，且不论在全国有没有适用性，仅从中国房地产市场并非统一市场角度看，任何决策只要符合当地市场实际，又真正找到了解决低收入人群住房困难的有效路径了，那就是一件好事。

    老实说，关于经济适用房存废问题的争议，几乎从其一出生起就一直没有停止过。了解中国住房制度市场化改革发展过程的人们都知道，经济适用房是我国在房改过程中由政府推出的新型房产，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。起初的提法，是含盖中等收入人群的，到了3年前房价进一步上涨，商品房市场挤出了绝大多数中等收入者，在保障压力空前时正式界定为保障城市低收入家庭。从道理上说，这一保障对象的进一步厘清符合经济社会规律，否则就会使保障泛化，影响社会经济的长远发展。

    从1991年开始酝酿，到1998年正式启动，1999年到2005年是经济适用房的高速发展期。在这个发展过程中，经济适用房并不是一直像今天这么热，起初也曾出现过大面积建好的经济适用房无人问津的局面。原因就在于，起初的经济适用房不仅在价格上与商品房没有形成绝对优势，而且在区域位置上也通常比较偏僻。到了四年前，当房价以惊人的速度上涨时，经济适用房开始炙手可热，甚至出现倒号、彻夜排队的现象。现在，随着房价的下行，再次出现了经济适用房趋冷的局面，一些地方甚至到了取消这个产品的阶段。顺着经济适用房由冷变热到再趋冷的过程看下来，有一条是比较清晰的，那就是市场价格始终在起着主导作用。

    无疑，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通商品住宅，它的社会保障性质源于我国住房制度从计划经济体制向市场经济体制的过渡期，源于众多的中低收入者不能一下子购买商品房，政府有责任偿还在计划时期欠下的住房债。它的社会保障性质体现在政府实行划拨方式供应土地，建设和经营中行政事业性收费减，负担项目小区外基础设施建设费用，个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率上浮等等保本微利原则上。正是在政府的这些优惠政策下，从1998到2003年，全国经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题。不仅刺激了房地产市场供应结构的变化，也延缓了商品房价格的不合理上涨。

    应该说，在各地对经济适用房态度变冷的背后，是一些城市的房价在前一轮宏观调控过程中，商品房价格调整到位的事实。目前提出停建、缓建经济适用房的城市，也主要是经济适用房失去了价格优势，且经适用房又是有限产权，已经不具备投资功能，一定意义上说其已经完成了历史使命。至此，我们似乎没有必要对“弃建经适房”存在过度的担忧，如果能促进原本严重迟滞的廉租房建设加快进程，或许反而是一件好事。

    公正地说，我国也许是世界上所有国家中保障性住房产品最多、最复杂的，我们不仅有廉租房、政策性租赁房、经济适用房，而且在房价高企的情况下还推出了两限房，而这个保障体系决不应该一成不变，市场经济发展过程本身是千变万化的，这就要求我们的保障思路和手段必须快速调整。如果从 “市场归市场、保障归保障”这个简单思路出发，往往是保障产品越简单，保障思路越清晰，甚至是对市场的驾驭和控制能力越强起来。反之，保障性住房产越多，越说明市场出了问题，因为从理论上说保障房本身并不具备调节市场市功能，而这些年我们的经济适用房却事实上承担着保障和平抑房价的双重责任，这反而应该引起我们对市场的警惕。

    不论在何种社会，提供公共福利，帮助贫困者安居乐业都是政府责无旁贷的义务。促进公共福利，帮助贫困者安居乐业是政府一以贯之的职责。这个天然责任要求我们，必须紧紧围绕市场变化的实际，从民生需要出发想问题做决策。经济适用房的存与废，只有市场有发言权，任何脱离这个实际的争论都是无聊而非建设性的，做决策就更当如此了。