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地产大佬们的小算盘

(2008-06-18 16:16:16)
标签:

房地产

开发

项目评价

指标

体系

机会

资金

风水

房产

分类: 地产汤汤

    这些天一直在作好人好事,帮一家开发商做报规文件。因为一定要赶在月底前报批,公司上下总动员,24小时换人不换马地连轴转。家里家外一视同仁,帮忙的也当家丁使了。

    赶资料最抄近儿的办法就是大拼盘了。专家团成了杂碎团,每个人领把“刀”,分头去剁自己的“私家腊肉”,剁好了交给主厨添油加醋急火快炒。

    翻箱倒柜倒腾电脑文件的时候,翻出了N年前某个地产大佬评估项目的葵花宝典--评估表格。当年项目的信息进来,大佬都召集高层在小会议室里面看资料,然后秘书给每个参会人员发一张表格。填好交上去,中场休息。

    下半场什么时候开始是不确定的,有十分钟准时开场的,也有不了了之的,当然也有加时不依不饶的。

    不过决策之后,高层都会知道得分和其他关于项目取舍的说明。只是有些时候不同层级的人得到的,或者打探到的结果往往并不一致。

    表格依旧在,容颜夕阳红。

    经历,就是经过以后还会历历在目。不然就不是经历了。

   

    从陈芝麻烂谷子堆里扒出来的“风干肉”已经注水多次,还是没能让主厨满意。浇上一壶热水自己个儿火上先炖炖,实在不行只能临阵脱逃了。好像帮忙的不帮了,不是什么大错。就像看热闹的不看了,不能算是逃兵吧。

 

                                                                      2008年6月18日 上海阴雨中

P.S

                                     项目内部评估表

一、城市评价指标

与当地政府关系

熟识市长、书记+2分

关系较好+1分

无关系-0分

交恶-1分

 

城市发展状况

市中心开发初期+0分

新区开发期+1分

郊区化阶段+2分

尚未开始城市化-2分

供求关系

供不应求+1~3分

基本平衡+0分

供大于求-1~-3分

价格战-4分

 

城市(区域)吸引力

辐射全国+2分

辐射全省+1分

对外略有辐射+0分

只辐射当地-1分

人口外流-2分

辐射区域购买力

强+2分

较强+1分

中+0分

偏弱-1分

弱-2分

有无同类开发项目

有+1分

无+0分

 

 

 

 

二、项目评价指标

项目区位

中心+2分

次中心+1分

新区-1分

远郊-3分如在市中心开发初期否决

土地付款方式

四两拨千金+4分

适当分期 +1分

一次付清 -2分

 

 

估算项目利润率

>50% +7分

30-50% +5分

20-30% +1~3分

10-20% -1~-3分

<10 否决

风水评级

较好或依山傍河+1分

一般 +0分

较差 -1分

 

 

有无拆迁

无+0分

少量拆迁-1分

规模大-3分

 

 

资金状况

宽松+0分

紧张-2分

危险-4分

 

 

 

 

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