名买房人虞婷诉登记人王晓天及买房人王和坤的代  理  词

尊敬的法官：

该案一审二审到申诉都是我代理的。作为代理人我深知该案囿于成见，维权艰难。一般情况下，我会劝阻其及时歇诉，但是本案情况有所不同，尽管没有费用，但我仍代理其进行最后的抗争。其理由如下：

一 申诉人的基本权利应该得到保护。

虞婷是北京市户籍人员，处于商业原因她实施了借名买卖二手房合同行为，其行为并不违反法律的禁止性规定，应该认定有效。其过户的诉求，应该得到支持。借名登记虽存在着一定的过错因素，但起码的合法权利应该得到保护。

 二 买受人具有明显过错。

买受人在明知该房并非登记人本人居住，明知申诉人长期居住而不问原因，未尽应有的注意和审慎义务，应该对此承担责任。借名人有理由怀疑他贪图便宜并非善意。

 三 申诉人已经采取了紧急措施。

最重要的是，申诉人一发现此事就采取了紧急措施，向买受人、出卖人、中介人发了律师函，且向房产局也及时的发了函，紧接着进行了诉讼，已经穷尽了一切法律手段，如果还不能有效的保护权利，这种处理方式对于申诉人是不公平的，申诉人认为法院不应该拘泥于某种孤立的规定情形，应该全面的考虑各种因素，客观的、合理的、公正的进行处理。

四 是买受人坚持交易才使得申诉人受到重大损害。

申诉人发现的时候他们才刚刚进行了网签，并没有完成登记手续，如果买受人能够稍稍考虑一下别人的痛苦，不要求王晓天支付不合理的违约金，及时中止买卖，情况也不会发展成当前。

五 根据北京市高院的规定，申诉人的借名买卖合同关系应该首先得到保护。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件法律若干问题的指导意见》（试行）第十七条的规定：登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的，可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。(　注：第十三条　出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
（1）已经办理房屋所有权转移登记的；
（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；

结合上述规定来看，借名人和买受人均没有办理房屋所有权转移登记，但是借名人一直实际合法占有房屋的，借名人的权利首先应该得到保护。　　

六  北京高院指导意见 对于《物权法》无权处分的情况做了明确界定:

第十八条　《物权法》第一百零六条规定的房屋的无权处分主要包括以下情形：
（1）权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理宣示登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；

既然北京市高院已经将此行为确定为“无权处分”，那么王晓天作为无权处分人处分了申诉人的房屋，其处分行为应该被判定无效。　　七 北京高院指导意见已经对于善意第三人做了明确的界定，买受人不具有善意第三人身份。

第十九条：《物权法》第一百零六条第一款规定在适用上应作如下理解：

（3）房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。

本案的买受人并没有完成所有权的转移登记，不具有善意第三人身份。

八 最后意见：

尊敬的杨建玲审判长、王士欣法官、程战胜法官：

申诉人早年毕业于传媒大学，因为孤身在外过分关注事业而耽误了婚期，此前收养了一个弃婴。现在身患重病乳腺癌（很难说与这次被他人所欺无关），这间房是她母女安身立命所在，他们现在是社会的弱者，代理人不知道，如果申诉人丧失了仅有的这间房，他以后的生活将怎么办。代理人知道，案件到了目前的阶段，处理起来有点困难，但面对两个本来需要社会帮助母亲和儿童，当他们的权利受到侵害时，当他们遭受不公平的待遇时，法律应该发声，尊敬的法官您应该担当起责任。

谢谢                     

北京万博律师事务所  刘洋律师

2014/6/10

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