三四线城市的房地产现状究竟怎么样？

上午读到社科院专家的一篇文章，分析当前的城市房地产市场状况，题目是《房地产市场提振仅是回光返照》。

文章对当下的房地产市场比较悲观，认为中国目前房地产市场面临两大问题：一是中国房地产市场经过十几年的快速发展，城市居民的居住条件早就达到中等收入国家的水平，2010年城市居民就已经达到户均一套住房。现在住房供求矛盾主要表现为少数一线城市，而三四线城市住房严重过剩，只能靠城市化速度加快、农民进城来消化住房高库存。二是房地产业的周期也是人口周期。20至50岁的人是买房子主力。前十几年这个年龄段的人口处于高峰期，住房需求量大。而从2012年开始，15至59岁的居民人口，第一次出现了下降。2014年，中国购买住房的人口出现净减少。随着这种人口结构的变化，中国房地产市场繁荣时代已经结束。文章断言，2016年的城市地产市场不很乐观，特别是三四线城市，正酝酿着更高更大风险。

对于社科院专家发出的这些警示，笔者不大赞同。本人就居住在四线城市，对这一层次城市的地产市场有比较深切的感受，感觉专家在很多方面判断有误。比如“城市居民的居住条件早就达到中等收入国家的水平，已经达到户均一套住房”，住房需求不再明显。这就不符合实际。有两大事实不容忽视：一是当下城市居民拥有的住房极不均衡。单纯从数字上看，可能已经达到户均一套住房，可在城市，一户拥有两三套住房的相当普遍，而另有不少的居民，却长期住着阁楼或租房栖身。拥有多套住房的人其实也并非投资，只是一种生活方式。这种不均衡的现状说明住房依然有着很大的市场需求。二是城市居民住房条件的改善有一个不断培养不断提高的过程。随着居民收入的逐步增长和眼界的不断提高，在相当长时间内，居民旧房换新房、小房换大房将持续不断，个中蕴藏的市场需求巨大，不可能在短期内停滞不前。

再如，专家说“就目前的情况来看，这些城市（三四线城市）的住房市场已经持续了一年多的房价下跌。在这种情况下，本来这些城市的住房市场的库存就已经严重过剩，现在随着房价下跌，住房销售下降，而住房新的供给还在增加，这就必然使这些城市的住房库存不仅无法去除，反之还在增加。”说三四线城市商品房形成了较大库存确是事实，但若说房价在持续下跌则完全不实。笔者居住的这个小城市，房价从一千到两千、到三千多、到四千多，几乎年年在涨，不过去年至今年涨幅较小，基本维持在四千左右的水平。至于房价持续下跌的情形则绝不存在。

笔者调查了一下，咱们这个城市的商品房库存主要集中在地段较差的区域，如偏远、没学校没菜场的地段。也有风水的原因房子不好卖。有个小区开发在城郊山坡上，小区侧面即是大片坟场，居民成天与坟墓相邻，谁愿意花钱买这种房产？真正地段好的开发小区，房子基本不愁卖不出去，有的还十分紧俏。就咱们这个城市的情况看，专家对房地产市场的分析显然过于悲观，不大符合实际。最近中央召开了经济工作会议，提出了要着力强调从供给侧入手，解放生产力，增加新供给，改善供给结构，提升竞争力。特别强调了要改革户藉制度，鼓励农民进城当市民，政府帮助农民在城市购房。这些无疑是房地产市场的最大利好。预计城市房地产会有新一轮发展高潮。对此，笔者是充满信心的。