可怕的地产资本力量
前天有个业内的朋友问我，对这次楼市调控怎么看？这次调控会有效吗？我回答说，调控有没有效，房价能不能下跌？主要是调控是否限制了资本的进入和促使了资本的流出。
说到底，房地产市场就是一个资本市场，房地产行业就是一个资本密集型行业。资本充血楼市，房价立涨，资金流出楼市，房价立降。
2009年的9.6万亿的国家信贷投放，除了一部分流入国家基础设施投资“铁公基”，绝大部分直接或间接地流入楼市，央企全国四处充当地王，主要力量来自国家银行授信和信贷力量的撬动，银行对产业经济的惜贷，加上产业经济环境的恶化，产业资本也流入楼市开始了炒房和炒楼的行动。同时，商业银行对个人按揭贷款的疯狂追逐，加上优惠政策的“漏洞”，个人信贷出现了疯狂。各种资本通过各种渠道流入楼市，在资本的推动下，水涨船高，房价暴涨理所当然。
房价的高位使得房地产市场只表现了其投资和投机属性，自住者无法凑齐首付，无法利用金融杠杆买房。干脆不想，退出市场。只有投资者和投机者，在相互地击鼓传花，每转手一次，房价上涨一轮。
新政一出，就击中了楼市的七寸。在个人按揭信贷上，严重弱化了个人购房的金融杠杆，增加了其购房成本，加强了其购房风险。增加二套房贷首付，将大部分投资性购房着排除在市场之外，提高利率，增加其购房成本，三套房贷提供首付或者不提供贷款，通过收紧银行个贷，将投机性购房群体逐出市场。
与此同时，对房产持有税的开征，增加投资性和投机性购房的住房持有成本。一旦实施，闲置房将出现抛盘，供求关系出现逆转，房价必然下降。
没有银行资金对个贷支持，加上国家信贷对开发商停止疯狂的授信和贷款，双管齐下。开发商失血，只能通过降价，将大部分刚性需求吸引进入市场，缓解失血带来的痛苦。自然而然，房价下跌了。
这就是资本的力量。
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