花木新民地块一年终定归属
               星河湾拿地疑云重重

  纷纷扰扰一年后，浦东花木新民地块出让结果终于水落石出。出乎绝大多数人意料：地块最终得主并非此前报出59.89亿最高价的金地集团，而是仅报出42.4亿元的北京富华园。历经一年出让搁置，众议之中，富华园夺地。而其所属公司广东宏宇集团正是此前盛传为内定买家的星河湾。
结果一出，业界惊诧。

  一块公开招牌挂的土地何以会历经一年出让搁置再重启？为何在结果落定之日却引来更多哗然？事件前因后果究竟如何？这幅引发一线发展商竞逐的地块，竞标过程疑云重重。

  疑点一：评标存在巨大分差？

  2006年7月中旬，受陆家嘴集团委托，浦东土地交易中心公开挂牌出让占地560余亩的“花木新民北路地块”，27亿元的底价使其成为当年度浦东“地王”。该地块一推出，包括新鸿基、中海、世茂、金地、华润、仁恒、合生创展、北京富华园等地产公司均蜂拥而上。在9月的6日的开标现场，金地集团报出59.89亿元的高价。在金地其后的为创实发展有限公司(华润置地旗下公司)48亿元以及仁恒地产42.9724亿元，富华园仅排在第四，报价为42.4亿元。根据评标规则，地块出让的分值比重为50％的商务标、35％设计方案、10％可行性报告以及5％企业资质四项。在占50分的商务标一项中，投标报价超过底价27亿元的投标人均可得到基础分20分；对所有有效标书且报价高于底价的报价计算平均值，上浮幅度限值为120%，投标价格在平均值以下、底价以上的，其得分按报价由高到低依次递减，投标价格在平均值以上、平均值在一定上浮幅度以下的，其得分按报价由低到高依次递增，达到平均值的一定120%上浮幅度的，报价均得满分50分。根据商务标评定标准得出的计算公式为：20+30×(投标价-底价)/(平均价上浮幅度限值-底价)。按照该公司计算出的几家分值考前的竞投公司分别为：金地集团（50分），华润地产（46.08分），仁恒房地产（39.84分），富华园（39.13分）。因此，仅在商务标一项中，富华园和第一名的分差已达10.87分。在另外几项分值评判中，富华园面临着并不乐观的态势。由于企业资质是由政府明确核定的硬指标，金地、华润和仁恒均是一级开发资质，因此，5分的企业资质分这几家开发商也是处于领先。从北京建委开发办可以了解到，在最新的房地产开发企业资质评级中，北京富华园为二级开发资质，也就是说，富华园在这一项微显劣势。
综合以上两项评分，最高分领先富华园可超过10分。这意味着，富华园要拿得花木新民地块，在后面的两项评分设计方案和可行性报告中必须要弥补这10几分的劣势。规划设计方案和可行性研究报告上的出色表现，可能在紧要关头使富华园卓然出众。

  由于富华园所属的广东宏宇集团曾在广州和北京打造了名噪一时的星河湾，而据传宏宇集团对花木新民地块进行了长达一年的考察和规划，因此，一般业界认为富华园在设计方案上有领先的可能。

  然而，根据一般的业界经验，设计方案分值差距不会超过30%以上。换言之，富华园要弥补巨大分差，除非同时出现两个极端情况，即富华园在设计方案和可行性报告两项评分中取得近满分的成绩，而金地在上述两项评分中取得最差的成绩。

  “以金地、华润、仁恒其中的任何一家在全国范围内的开发声望，在规划设计方案上如果落后富华园超过30％分差，这无论如何说不过去。”一位曾现场观摩过该地块竞拍的业内人士这样认为。

疑点二：评标过程何以一年之漫长？

  根据2006年的招标计划，原本在去年10月31日前公布招标结果，然而却在10月25日嘎然而止。参与竞投的8家房地产开发商被告知由于“技术原因”，地块中标结果公布时间将被延迟。至于是什么技术性原因，以及将延迟多久，８家开发商均无从知道。

  事情一拖就是近一年，直到上月，北京富华园获得了花木新民地块。而陆家嘴(集团)有限公司和上海浦东新区土地资产交易中心联合发给其余7家参与竞标公司的未中标通知书上，也没有给出任何的解释。

  这创全国纪录的漫长评标过程，很是让为这个地块花费了巨大心血的开发商颇感“受伤”。在当初准备规划设计的一个月中，参与竞投的单位花费了巨大的人力物力。而最终结果，多家开发商甚至是经过询问才知道是北京富华园中标，在此前长达一年的时间里，他们数次询问这个地块的进展情况，都没有答案。在众人皆感莫名失败之后，当初招标文件中看似很不起眼的一行文字，此时才颇显意味深长。

  在《浦东新区花木新民北块土地使用权转让招标文件—投标须知》中，有一条颇引人注意：“招标过程中，招标人保留绝对的权力根据评标标准自主决定中标人。”而业内人士普遍认为，这样的条款，在一般政府、企业的招标文件中，绝少能见到。

疑点三：最终拿地价格雾里看花？

  北京富华园最终拿到了花木新民地块，但业界的困惑并没有消除：最终拿地价格究竟是多少？根据此前媒体一致报道，富华园拿地的价格仍为一年前的42.4亿元。若果真如此，这个价格几乎已注定富华园此次满盘皆赢。这一年来，上海的土地价格发生了翻天覆地的变化。

  在新江湾城，绿城拿下的D1地块甚至比旁边的房价更高。近期南京东路163地王更是创下了全国最贵楼板价的纪录。在“面粉”几乎比“面包”更贵的今天，富华园能以42.4亿元的低价获得花木新民地块，着实便宜。
北孚地产研究所研究员刘光东表示，按照北孚地价指数统计结果，花木新民地块位处浦东６级地段，该地段的土地楼板价这一年来平均上扬了约18.1%。按照北孚地产研究所的计算结果，即时富华园当初42.4亿元的报价，到现在也应该涨到50亿元。 也有业内传言表示，富华园其实将以59.89亿元的竞投时第一名报价夺此地块。

“若果真如此，投标人的投标价格可以随意更改，那么所有投标人的规划设计方案、可行性研究报告是否也都可以各自重来一次？”数位参与竞标的开发企业有关人员提出反问。

众专家评说花木新民地块

星河湾以一年前的报价42.4亿元的价格取得花木新民地块，而出价高达59.89亿的金地集团，出价48亿的华润集团，出价42.97亿的仁恒地产则最终落败。消息出来后，在业界引起极大反响。沪上众多房地产专家纷纷就此地块现状作出最新价值评估。

卫明不动产智库负责人：蔡为民

目前地价应在50亿
“花木新民地块即使按照目前的出让价格，最高估计也就在50亿元左右。”按蔡为民的算法，花木新民地块的楼板价应该是9433元/平方米，加上2500元/平方米的建安成本，以及各项税费，总成本应该在1.4—1.5万元/平方米，再加上发展商的合理利润，其实已经接近绿城于今年年中创造的2万元/平方米最高销售纪录。
蔡为民表示，至今土地出让方也没给出解释，金地何以报价最高，却最终“失手”，有暗箱操作的嫌疑。他认为，无论是什么原因，使花木新民地块最终交由星河湾来开发，有关部门都应该给公众一个合理拿得出台面的理由。

中房指数研究院华东分院副院长：陈晟

星河湾口碑不错
“如果花木新民地块在今天拍卖，价格将很难判断。”陈晟称，由于近期拍卖的其他土地地理位置不同、市场环境不一样，很难以其他地块的价格，给花木新民地块准确估价。但是既然最终星河湾以42.4亿价格购得上述地块，那也就表示上述价格是合理的。
陈晟认为，最终地块由星河湾而非金地获得，肯定有土地出让方的种种理由。星河湾的出价可能不是最高的，但是规划方面和可行性方面应该是不错的。星河湾住宅项目的规划和品质在业内是有口皆碑的。

北幅地产研究所研究员  刘光东

花木新民地段楼板价上涨18.1%
北孚地产研究所研究员刘光东表示，花木地块位处浦东6级地段，据北孚地价指数统计结果，过去一年来，该地段的土地楼板价平均约上扬了18.1%。刘光东表示，此次“价高者得”失灵是有意调控的结果。在完全市场化的规则下，市场中的主体行为会带有一定盲目性。因此，就房地产个案而言，完全按地价高的原则确定归属可能会带来运作的失败。即使在市场需求旺盛的情况下，个案仍能操作成功，但如此累积可能会带来更大范围的风险乃至产生泡沫。再者，即使不产生大的泡沫风险或坚信泡沫不会破灭，但房价的快速抬升也是与民生不相符的、与当前宏观调控的背景是不相符的，这一点考虑与该案关联应当极大。意图决定结果。因此，在该地块综合评标中，35分的修建性规划设计项最终成为决定性的要素，星河湾缔造者黄文仔在上海拷贝其誉满全国的“星河湾模式”也成为一个很好的评标结果依据。