房价的“合理价位”是多少？

文∕陈涛

我们大家都知道，房价涨幅过快，对国家对社会对个人都是有害的，一旦房价失去控制，就会如脱缰野马，越涨越疯，一发而不可收拾。房价疯涨，其实对谁都没有好处。谁都知道盛极必衰的道理，可房价一旦如脱缰的野马高速跑起来，就很难拖住它奔向深渊的步伐。但是，如果硬生生地让房价大幅回落，代价会非常大，也基本不可能。所以，我认为当前任何现实的政策都只能希冀稳住房价，促进房地产市场健康发展。

刚刚结束的中央经济工作会议指出：“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。”还记得温总理2010年12月26日在中央人民广播电台中国之声直播间曾说过的话：“我相信，经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。”我们自然会想到政府调控房地产市场的决心与信心，也应该想到调控的目的是使房价回归到合理价位，促进房地产市场健康稳定有序发展。

在我国房地产市场里，什么叫健康？什么叫稳定？什么叫有序？什么叫发展？防止房价暴涨暴跌、实现房价稳定，是房地产市场可持续发展的根本所在，也是政府在实施住房市场宏观调控时所应追求的惟一目标。宏观调控政策应该围绕这个中心点展开。

那么，房价的“合理价位”是多少呢？

有人一定会说：国际上判定房价是否合理有两个指标。一为房价收入比，它是指住房价格与城市居民家庭收入之比，反映居民家庭对住房的支付能力和负担程度。通常认为，房价收入比在3—6之间为合理区间，而我国一些大城市房价收入比超过10。二为房价租金比，指每平方米月租金与每平方米房价的比值，是衡量房地产泡沫的重要指标之一。通常认为，比值低于1：300就意味着房地产泡沫已经出现。而我国一些大城市房价租金比低至1：500以下，远超出通常认可的合理范围。

诚然，房价收入比与房价租金比确实有衡量房价是否合理的作用，但由于数据采集和计算方法等差异，不同研究机构研究出来的结果是千差万别，难以进行国际比较，这导致仅从定量的角度很难判定房价是否合理，或者说房价是否合理，存在着很大的自由解释空间。以房价收入比为例，定义虽然很简单，但如何计算涉及到很多问题。比如，计算住房价格时要确定以何种类型的住宅作为标的物，是别墅还是两居室、三居室或是四居室？是新房还是二手房？而且，在计算时是用容易受异常数据影响但我们惯常使用的平均值，还是用相对精确但统计成本较高的中位值?对于居民年收入的计算也是如此，是用个人收入还是用家庭收入？是工资收入还是全部收入？是本地居民收入还是要考虑到居住外地但却在本地购房的人的收入？因此，以个别机构研究出来的“一些大城市房价收入比超过10”来与国际上的“3—6之间为合理区间”相比较，其意义显然并不大。

那么，我们又如何在这里谈什么立刻让房价回归到“合理价位”呢？因为像住房这样带有资产性质的商品，我们几乎永远无法替它们找到一个所谓的“合理价位”，再加上在中国这样快速变革的经济环境形势下，所谓符合基本面的房价水平更是无从可考。房价没有泡沫怎样？没有泡沫也不能代表普通老百姓能买得起房或住得到房，不能代表房地产政策就是成功的。更不可能达到有人提出的让“80%的民众都能进入房地产市场”并“要80%以上的人买得起商品住房”。房价就算有泡沫又怎样？即使存在泡沫，也不一定代表马上就要去挤破它，完全可以实现“软着陆”。具体来说，就是让房价在现有高位盘整，采取“结构性减税”的措施，在考虑减税和增加财政支出的平衡时，维持就业、保证低收入群体的收入增长速度高于经济增长速度，让国民收入逐步赶上来，达到合理的房价收入对称水平。关键是要看到，房价如果大跌，对谁都没有好处，对谁都是灾难，没有谁可以从这场灾难中幸免。

所以，我们无法确定现阶段什么价位才是房价的“合理价位”，无法让已经走过了二十多年历程的房地产业重新从零开始，更无法再抹掉过去“摸着石头过河”发展时所产生的种种错误。所以，不管是以前政策失误也好，市场本身发展规律也好，经济大环境不可抗力也好，既然房价已经是现在这个水平了，最重要的是现在不能再犯错误。短期内做到不再让房价大起大落，逐步稳定；长期下去房价才有可能回归到与国民经济发展阶段、国民收入水平相适应的合理水平。房地产市场才能健康稳定有序发展。

2011年12月15日