住宅存销比创新高：喜还是忧？

文/陈涛

2011年10月20日解放日报一篇题为《八城市住宅存销比处阶段性高位四季度促销压力增大》的文章报道：截至9月底，我国8个典型城市新建商品住宅库存总量4045万平方米，与去年同期相比，新增952万平方米，增长约30.77%，增幅较大，且库存量继续增长的态势明显。9月份，8个典型城市新建商品住宅成交量341万平方米，同比下降44%。住宅市场延续前几个月的低迷状态，多数城市成交量并没有因为传统旺季而明显回升。预计四季度楼市的低迷状态仍难有效改观，新建商品住宅库存量还会继续增长。库存量增长，成交量疲软，典型城市新建商品住宅存销比创阶段性新高。截至9月底，8个典型城市新建商品住宅存销比为11.1，创下自2010年的阶段性新高点，库存量偏大。今年以来，典型城市新建商品住宅存销比已经连续7个月上升，预计这一趋势还将延续。

正如文章所说，我们应该感到高兴，因为终于看到了房价下跌的趋势 ：“预计四季度新建商品住宅存量将继续增加，促销压力加大。一方面，部分开发商在二三季度捂盘观望后，受资金压力的影响，需要加紧推盘，四季度新建商品住宅供应量将继续增加。另一方面，调控政策将继续严格执行，楼市仍将延续前期的低迷状态。因此，四季度新建商品住宅库存量将进一步增加，存销比将继续升高，开发商促销压力加大。”

是啊，研究城市间住宅存量和销量的关系，特别是一段时间内住宅存量和销量的关系，对于判断未来一段时期内住宅价格的走势，以及未来住宅市场的发展具有重要的参考意义。但是，我们想过没有？典型城市新建商品住宅存销比为什么会创阶段性新高？是住宅的供求关系发生了根本性的改变吗？

我们都知道，“住宅存销比创新高”，其实是“限购”“限贷”“限价”等等史上最严房地产调控政策在发挥作用，是人为的控制市场行为在发挥作用。特别是最近一段时间，几大银行又上调了首套房贷利率，更是将房地产市场带入了一个寒冷的严冬季节。在有这么多的限制、这么多的围堵、这么多的讨伐的情形之下，如果房价还在上涨、如果销量还在增加、如果住宅存销比还没有创新高，那才是真正的不正常了！

然而，我们又要问：“住宅存销比创新高”真的值得我们欢呼吗？

我们只要认真地想一想，“住宅存销比创新高”后房地产开发量会增加还是减少，“限购”“限贷”“限价”等调控政策是常态还是临时措施，在围堵政策下老百姓的住房紧张状况是不是得到了缓解，保障性住房建设是不是满足得了群众的居住需求，“开发商促销压力加大”是不是一定会引起房价大跌，房价大跌对中国的经济有没有冲击，房价大跌后大部分的老百姓是不是会受益，就会明白任何事情都是有利有弊的。

我们期待房价下跌到合理的价格是不错，但是也应该留一分清醒、留一点理性。降低城市土地的价格、降低开发建设的成本、降低税费的幅度、降低人为因素的调控，提高普通居民的收入、提高行政行为的透明度、提高投机投资的操作成本，提高市场调节的自由度，才能促进房地产健康平稳发展。

2011年10月21日