倒楼事件与商品房预售制有何关系？

文/陈涛

    6月27日凌晨，上海闵行区莲花河畔景苑在建7号楼13层整体轰然倒塌，造成1名工人死亡，这座倒塌楼房所在小区住宅建筑面积达6.6万平方米,总套数629套,已面向市民出售489套。7月11日，上海倒塌楼盘公布理赔方案：业主可在退钱和换房中任选其一。然而，业主们并不认同这个方案。

    于是，有人认为预售制度是导致中国房价反常上涨和房屋质量低劣的根本原因之一。“预售制度等于为开发商提供了低廉的融资功能，解决了他们的资金之困，但这也把绝大部分甚至全部风险转嫁到了购房者身上，使他们屡屡遭到开发商的盘剥。”因为开发商已经通过预售收回了投资，获取了利润，他们就失去了提高房屋质量的动力，而在提前收回投资后，他们就有足够的实力和耐心囤积居奇，推高房价，获取暴利。

    中国内地从上个世纪90年代初引入预售制，其目的是要在开发商与购房者之间提供融资功能，吸引民众的多样化参与，降低房地产开发资金的进入门槛，从而扩充和完善房地产市场的容量和层次。另外，从购房者的角度来说，则是希望借此锁定价格，以消除对不确定购房价格前景的担忧。

    不可否认，在房地产市场发展初期，商品房预售制起到了很好的推动和支持作用，对中国房地产的繁荣和发展功不可没。我们不能因为有这样或那样的缺点就全盘否定一个制度的作用，重要的是如何去严格执行制度，如何去监督和运作，如何去完善和调整，如何去修整和补充。

    在房地产业发展初期，降低准入门槛、房价反常上涨、供求失衡等等，本就是正常的现象，不值得大惊小怪。每一个行业的发展初期都是这样，价格不稳、粗放型生产、供求失衡、问题比较多等等。再说我国的市场经济才运行多少年啊，你总要拿中国的初级市场来与发达国家成熟的经济市场相比，当然没法比了。待中国市场经济发展到了一定的程度，有些制度自然会取消，这样那样的毛病自然也会不成问题。

    有人说，预售制度是导致中国房价反常上涨的根本原因之一，这是不公平的。房价上涨的主要因素很多，最重要的当然是供求关系、成本提高，城市化、经济繁荣等等，怎么能说是预售制度呢？退一步说，如果没有预售制度，购房者又怎么通过预售购房来锁定房产价格，来消除对不确定购房价格前景的担忧呢？

    有人说，预售制度是导致中国房屋质量低劣的根本原因之一，这就更是无稽之谈了。只要有商品生产存在，就有质量问题存在，没有哪一个行业或是企业敢说自己生产的东西就不没有质量问题。比起工业化、机械化的流水线作业的工厂生产来，房屋建筑更是一个投资大、周期长、生产环境差、人工操作多的工作，自然就有这样或那样的缺点，所以才有质量保证制度，才有那么长的保修期。高速公路没有预售制度吧，也要出问题；桥梁没有预售制度吧，也会垮塌；宇宙飞船没有预售制度吧，也有不能发射成功的记录。产品的质量取决于生产过程的控制，取决于生产过程的监督，怎么能怪预售制度呢？要是取消预售制度而能不再产生伪劣产品、得到工程质量的根本性改善，那真是房地产业的幸事！

    有人说，“没有哪一种商品可以在还未生产的状态下拿出来销售，只有房子是个例外。”更是一种误解。除了市场里现买现卖的商品外，世界上哪种大宗商品不是采用订单制呢？

    有人说，“有的开发商甚至携预售款潜逃”，更是多余的担心。现在的预售监管制度已经不是刚开始时的监督体制，已经有了相当完善的预售资金监管、使用、管理的原则和约束，要想抽逃预售资金是非常困难的。

    如何加强政府监管力度，加强工程质量监督，加强人员素质的提高，加强全国诚信体系的建设，才是我们应该研究的。

2009年7月18日

附新闻稿：

上海：倒楼事件"造就"典型案例 商品房预售制再遭质疑