华侨城跟踪调研

           关于土地增值税对公司的影响

8月10日网上开始传出深圳将征收土地增值税，深圳的地产股纷纷出现了相应的大幅下跌，华侨城跌幅较大，为此我们在8月15日电话采访了华侨城的证券事务总监李珂晖先生。

问：李总最近网上传出深圳征收土地增值税，对我们公司有多大的负面影响？

李：我们认为对我们的影响不大。我们判断的基础是第一深圳不可能按照94年的征收标准执行；第二国家税务总局的网站也明确指出，土地增值税的税务小，征收规模小，征收有一定的难度。由此我们判断土地增值数征收的比例会很小，政收的比例应该在收入的――1％左右；第三、深圳目前没有办法出台更严厉的措施，征收的难度较高。

 

问：深圳出台征收土地增值税的可能性大不大？

李；非常大。内地都征收土地增值税，深圳前些年为了鼓励房地产市场取消了，这次再度跟随象征性的征收一点是有必要的。

 

问：公司的拿地成本比较便宜，公司是否会将主题公园的开发成本合并到拿地成本？

李：这个不会。

通过电话调研我们可以知道深圳不日可能出台土地增值税，土地增值税的征收比例没有像市场想象那么严重，对于拿地成本相对较为低廉的华侨城的负面影响可能大一些，但是，华侨城的房地产客户面对的是高端客户，华侨城的成本转移的能力比较强。我们认为可以利用市场的错判，地位适当的吸纳。

                                                     翟敬永

                                                    2005-8-15

 

 

华侨城临时股东大会纪要

时间：2005-8-30

地点：华侨城集团三楼会议室

管理层：肖德中董秘（简称肖）、吴斯远副总（简称吴）、李珂辉证券代表（简称李）

一、会议主题：

会议主要讨论投资成都华侨城项目，公司占30%股权，出资1.2亿元，公司控股40%的华房占35%股权（公司实际持有44%的股权）。该项目占地3000亩地（200万平米）。天府华侨城地址在成都市西北部金牛区金牛乡和洞子口乡,东酃三环路,南依金牛宾馆,北靠成彭路,横跨府河和沙西线。主要开发成为大型现代主题公园和规划建设主题度假和主题生活社区。整个项目计划15年开发完成总投资规模50亿元，主题公园、主题商业部分的投资约16亿元，土地投资约为12亿元。预计项目的总利润为24.91亿元，综合的投资收益率为11.39％，并且在实际运营6年时间内收回全部投资，之后通过主题公园和主题商业的运营获得长期稳定收益。

另外议题是增加公司注册资本和修改公司章程。

对于公司投资的成都天府华侨城，香港华侨城占25％的股权，公司解释主要是成都市政府要求股东中有一家中外合资企业，对于公司投资的比例不高的原因，主要是公司不是国务院审批的控股公司，因此要受投资额不超过50％的限制。

二、股东交流问答：

问：公司为何老是短期贷款？

肖：这样做主要是可以降低公司的融资成本，公司的运行主要是按照通用的商业规则才对。

 

问：公司上海项目的土地款如何解决？

肖：这个问题不是太大。比如我们成都的项目，我们打的可行性报告是70亿，但是，我们都是采取滚动开发的模式，每年只有10亿左右。上海的项目我们也是采取这种模式。不过上海的项目的资金规模较大，需要向市场再融资。

 

问：公司在北京是否还会继续拿地？

肖：我们在北京有可能还会再去拿地。

 

问：公司在股权激励方面有何措施？

肖：我们一直想做这方面的打算，我们现在的原则是只作增量不做现有的。我们北京公司、三洲田的具体项目的公司都有激励，但不属于期权，而是股权投资，管理层可以入股不超过5％。成都的比例更小不超过1％。

 

问：关于土地增值税的情况，对公司的负面影响？

肖：我们刚刚通过其他方式向深圳地税局进行了咨询，他们现在还在研究征还是不征，目前大家都认为上海有泡沫，所以只有上海在做，上海是预收销售收入的1％。也就是说深圳假如真的征收也不会超过收入的1％。这个税本身就是不合理的，93年开征之后就没有再征收，说明这个税种本身就有问题，土地增值税是地税，也就是累进制所得税，这个税种的征收只是短期的，这个征税的环节恰恰不在土地转让，而收税的对象却转移到开发商来承担，这是极不合理的。

 

问：上海项目的进展？

吴：上海市政府和我们谈判，我们必须在世博会之前开业，上海市政府现在要求建和谐城市，上海想加大服务业的发展，我们这个项目比较符合上海市政府的要求。大的框架基本上已经谈定，基本上这这个月可以签完，地点在上海松江，往西是苏州，往南是杭州。我们拿到的土地资源比成都项目要大（超过3000亩）。对于交通的配套工程，上海市政府将在松江建设轻轨，2007年建成将满足10万人/年的输送能力。我们开发项目主要是造一座城，上海项目还没有命名，先暂定为东方华侨城。对于主题公园花时间比较长的主要规划，我们这个项目年内可以上报，规划时间可能要两年，建主题公园很快1年就可以完成，我们准备在2009年建成。建早了也没有用，在世博会前建成可以体现上海的现代和谐。

 

问：公司整体上市的进程？房地产的结算是如何考虑的？

肖：对于整体上市集团一直在做，但整体上市必须有一次融资，但是股权分置导致了所有的再融资暂停，所以必须等股权分置解决完了，就会考虑整体上市。

对于房地产的结算，我们的华房是以入伙（交钥匙）为确认收入，有时候收入进来来，但没有交房就不能算作结算，有时可能会延长1――2个月，比如纯水岸去年10月就建成，但是这属于高档住宅，周围都是砖头瓦块的话影响销售，也影响价格，因此，我们把周边的花园、草坪都弄好了再销售，这样自然就比大家预期的完一些。房地产的结算也是我们的弱项，我们的项目就那么几个，不像万科、金地可以调节，。今年我们的纯水岸还有15套，给大家打个预防针纯水岸今年可能不会结算。但是我们为了明年不至于结算项目太多导致业绩大幅上升，我们今年力争把北京项目结算，北京是个单独的公司（本来明年5月才可以结算）可以这样结算。我们这样做主要是希望我们的业绩每年稳定增长（明年结算的比较多）。

 

问：公司股权分置的进展？

肖：这个要等国资委的通知，要积极、稳妥、逐步推进，昨天晚上深圳市长、副市长召开深圳本地上市公司动员会。我们属于央企，要等国资委的统一规划安排，我们希望股权分置和管理层激励一起做，我们不希望从存量给予，希望从社会给予，不过证监会还没有具体办法出台。

 

问：公司的人力资源的安排？

吴：我们的人力资源培训计划两年前已经启动，我们华控系在大比例的招人，我们成立了华侨城旅游黄埔军校，每年培训50人，计划4年培训200人，这些人员大部分是中上层干部，对于下面的员工也在各个单位进行培训。随着华侨城在国内的布局和影响力的加大，吸引了一批优秀人才的加盟，我们人力资源的储备比较乐观。

 

问：公司的战略布局？

吴：我们在深圳、北京、上海、成都布局，各地政府也给予了我们许多支持，上海市政府希望大力发展服务业，华侨城也希望在服务业扩大自己的内涵，把主题公园作为一个产业去发展，集团也在修订5年发展规划，按照我们目前的储备，我们发展10－15年是没有问题的。我们的主题公园是主题社区的概念，房地产的开发提前于主题公园1－2年，这样可以减轻公司的资金压力。我们预算的投资额很大，实际运行的过程中投资额并不是很大，不过我们的再融资项目还需要再启动。公司的规模目前太小，制约了公司的投资规模，上海的项目将是最大的投资。公司的规模大投资金额也较大，这样风险也小。

 

问：公司在创新方面的考虑？

吴：我们一直以追求时尚、娱乐，满足新一代年轻人的心理需求为目标。对于动漫我们现在力争将真实公园虚拟游戏化，这个好做；但是游戏转化为旅游产品需要一个过程，现在在研究，需要一定的时间。

 

问：香港迪斯尼的开业对公司的影响？迪斯尼未来进入中国对公司的直接竞争压力？

吴：香港迪斯尼的建设比我们预想中要小，相对于奥兰多、东京、巴黎的面积较小，对旅行社的折扣比较低（3％的折扣），据悉9月12日香港迪斯尼将召开行业合作会，迪斯尼太强势，很多合作伙伴都是找上门的，比如招行和他们合作也是招商银行主动找上门的。香港迪斯尼的园区较小，我们的欢乐谷要是3－3。5万人/天就比较拥挤了，香港迪斯尼在园中间就可以见到围墙，比欢乐谷还小，估计2万人/天，一年雨天可能100天，所以年游客500万左右，对我们的影响大概1/10也就是50万人左右。所以对我们的压力比较小，但是对我们还是有压力。迪斯尼强调的弑迪斯尼的文化，通过对比我们对自己更有信心了，北京的欢乐谷，上海的也在研讨，我们会根据不同市场进行创新，我们知道我们的市场的需求，而迪斯尼在创新方面比较小。

对于和迪斯尼的竞争，迪斯尼肯定会进入中国，他们不会放弃这个市场，据传迪斯尼2012年将首先在上海开业。我们的产品有很好的区域性，我们现在四个点的布局可以影响全国，迪斯尼在上海一个点不可能影响整个中国，迪斯尼进入中国也让更多的国人知道什么叫主题公园，对我们也还是个好事情。迪斯尼和欢乐谷的区别在于市场细分化。主题公园由于区域特征不需要太多的投入，投资的规模太大不一定弑好事，主要是产品的定位。我们会针对各个不同的市场而根据实际情况而进行考虑。任何一个行业都有竞争对手，就算没有迪斯尼也会出现新的竞争对手，我们比较好的机遇就是要抓住目前竞争对手还没有出现时而做好未来竞争对手出现时的准备。

 

问：欢乐谷的票价只有140元，感觉太便宜了，能否提价？

吴：我们的票价包含两方面，应该是硬件140元，软件140元，中国人的习惯和素质决定了管理的困难，我们员工的素质也跟不上，这两方面决定了我们的票价不能太高，如果价提高了，服务跟不上，将会造成更多的负面影响。我们欢乐谷有100多个项目，而迪斯尼只有几十个，别人如何能够解决这些问题将值得我们学习。我们目前的口碑带来的回头客占35％，我们通过调查我们的客户发现去欢乐谷玩的中低收入占据多数。

 

问：能否将去迪斯尼的客户分流到欢乐谷？

吴：不可能，去迪斯尼的客户都要做计划安排，迪斯尼是旅游目的地，深圳在国外的知名度不高，欢乐谷的游玩随意性很大。所以我们只预算会被分流多少，而不奢望去玩迪斯尼的游客再来欢乐谷玩。我们预计年影响50万人左右。

 

问：三峡旅游如何合作？

肖：09年大坝建成，目前我们只能以他们为主，每天1000人参观大坝。09年以后我们的作用才可以发挥出来。

 

三、调研感想：

我们今天参加临时股东大会，可以明确得知公司的另外两个项目也已经明确，公司在中国的东南西北的布局成型，这确立公司未来的发展。虽然有土地增值税的负面消息，但是我们认为对于公司开发的房产都是高端，成本转嫁能力比较强。迪斯尼对公司的影响经过和管理层的交流，我们也可以清晰的明白公司已经做好了应对，并且强化了在细分市场的竞争优势。公司的资金运作采取先开发房产在开发主题公园，对于资金的利用效率较高，也保证了公司的稳定的成长性。再次符合我们之前的调研结果。

 

四、投资亮点：

1、  旅游＋地产确立了公司的业绩的稳定增长；

2、  股权分置有可能高送配或者推出权证；

3、  公司的主题公园的全国的战略布局初步完成；

4、  2006年结算的房产较多，给公司带来较好的投资收益；

5、  明年北京华侨城开业成为公司的新的利润增长点。

 

五、投资建议：

根据对公司的战略定位和公司的成长性以及股权分置的综合考虑，我们认为目前华侨城的股价低估，给予“买入”评级。

以上分析力求可观公正，仅供参考！

    翟敬勇

2005-8-30