时间：2005年8月9日星期二

地点：深圳华侨城总部三楼会议室

公司管理人员：李珂晖（简称李）证券事务总监

问：现在讨论的深圳市政府将出台的现售政策对公司的房产销售的影响？

李：这个我没有听说。假如真的推出，对我们短期有一点影响，相信对万科、招商、金地等都有影响，现售制约了资金的周转。对高层的销售的影响最大，但是如果这样将规范、打击少数违规的房地产销售商，特别对打击销售楼花有较大好处。至于有些人说的征收土地增值税从我个人来讲是不合理的，房地产本来就是市场化，不能限制房地产商的盈利空间，这样的话又回到了计划管制了，税收应该从终端控制，这样可能比较好一点，也比较公平。

问：公司前期公告了收购成都天府华侨城，能否简单介绍一下？

李：成都天府华侨城位于程度西北四环，中心是府河，我们的主题公园是以河为中心而建设，离市中心只有20分钟的车程，占地总共3000亩，合计2平方公里，1平方公里我们建主题公园，1平方公里我们建住宅和商业地产。投资规模，我们估计我们地注册资金4个亿就差不多了，再贷款6－10个亿。主题公园投资6－8亿，房地产投入2个亿。土地最后采取打包拍卖（没有竞争对手的拍卖）。

问：短期可能还是比较关心公司的房产项目，毕竟占了利润的70％。能否简单介绍一下？

李：纯水岸别墅我们三月份就卖完了，23套卖了22套（1套我们自己留下来了），上半年差不多就可以结算了，只有一两套没有付钱。卖的均价为5万/平米，最高6。5万/平米，23套总的面积是19000平米左右，按照75％的毛利率，我们占70％的权益，我们的毛利润是：18500×5×75％×70％＝4.8562亿。（注假如按照55％净利润，那么投资收益为3.8亿，推估所得非李说）。

天鹅堡二期我们的销售均价在10500元/平米，今年可以计算8万多平米，属于高层，40％的毛利率，我们占70％的权益，我们的毛利润是：10500×8×40％×70％＝2.352亿。

上海的新浦江城，总共是130万平米，90万平米的住宅，40万的商用楼，目前townhouse的定价为16000元/平米，小高层为8000元/平米。不过今年都结算不了。上海的销售进度目前明显放缓。

东方花园今年结算，但是不多只有几千平米。尖岗山别墅要到明年初才预售 ，三洲田别墅道明年中期才预售。

问：公司目前已经持有欢乐谷100％的股权了，该门票是否还会上涨？

李：现在的门票是140元，短期不会上涨，不过有些基金经理说我们的门票太便宜了。欢乐谷今年如果单算的话收入可以超过一个亿，不过我们会把总部的费用装入进去，以前我们的总部费用都是税后扣除的我们很吃亏，这样装进去就可以省很多了，今年估计要装4000－5000万费用。

问：香港迪斯尼对公司的主题公园的冲击？嘉年华的模式是否会对公司构成冲击？

李：现在没有必要预测，还有一个多月他们就开园了，我想可能会有影响，具体到时候再看吧。对于迪斯尼在不同区域的影响不一样，东京就很好，他在法国就不行。对于你担心的他到上海开，是否会对我们的上海主题公园构成冲击，我觉得这个还早，迪斯尼的扩张速度比较慢，他们开了50年了，至今才开了4个主题公园群。对于嘉年华我们认为他们就像草台班子一样，我们根本就不考虑他。

问：公司长沙世界之窗是比较失败的，公司吸取了其中的教训没有？长江三峡旅游的进展如何？

李：这个肯定吸取了很大的教训，我们已经开始重新调整，要不然我们也不会隔了6年才在北京进行主题公园复制。长沙是98年开始，这个项目不是企业自主投资，主要是政府行为，我们占25％的比例，电广传媒占49％的比例，再说当年我们也没有旅游＋地产这个概念，当年没有多拿地，当时，当地政府不愿意出钱，注册资金只有5100万，现金投资了4个亿，由于是复制的世界之窗，属于微缩景观，深圳在先，所以该项目经营比较吃力。02年我们已经对他进行了重组，托管给当地管理，这样也比较好管理一些。我们在北京、上海、成都开发的都是参与性的主题公园，主题公园的设备供应商比较少，对消费者的吸引力也比较大。北京的人口、消费能力都不错，北京主要是历史人文类的景观较多，主题公园主要是石景山的游乐场，已经有十七八年了，我们去的话我们的优势比较大，至于大家担心的天气，我们做过统计，北京、深圳的恶劣天气都差不多，大概在120－140天左右。所以我们相信我们再次出击，成功的概率较高。

三峡的进展一般，主要是因为长江的三峡水利枢纽工程对于我们的选址有一定的影响。

问：公司的短期借款近9亿，是否导致财务费用过高？

李：我们的资产质量比较好，银行对我们的授信额度较大，再说短期借款利率比长期借款的利率低的度，我们合作的银行比较多，我们使用短期贷款可以平衡一下合作的各家银行。我们投资的项目主要是主题公园，我们的实际负债率比较低，还不到40％。我们参股的华房由于预收帐款较多，所以显的负债率很高，实际负债率比较低。

问：公司整体上市如何考虑？

李：这个要往后推了，要等股权分置搞完后在说了。华侨城集团下属有康佳、香港华侨城、地产、酒店、旅游等五项，届时准备把地产和酒店注入到公司。

问：公司股权分置改革如何处理？

李：深交所也在催，我们必须等国资委出台一个国有股减持的上限，届时我们根据这个上限再做方案。公司前期因为股价跌的比较厉害，作出了投资2亿元买自己的股票，实际上只买了1000万股，股价就回到了8块多了，公司也就没有再买流通股了。对于国有股减持，集团实际上是不愿意减持的。

问：公司的旅游＋房地产的发展前景如何？

李：公司现在已经在开始全国性的布局，比如北京、上海、成都、深圳的东部华侨城，西安、武汉都希望我们去，目前考虑到我们的人力资源的紧缺，公司的战线也不能拉的太长。目前我们主题公园和住宅的比例希望是1:1，我们希望多拿地，我们先是以主题公园的名义拿地，这样的土地的成本比较低，主题公园的回报率比较低，周期长，但是可以提升地价，这样我们可以通过房地产项目弥补主题公园的利润。

对于公司的长期发展，这里就涉及一个公司的定位问题，我们至始至终都是旅游企业，但是企业的价值通过盈利对比，我们的核心是主题公园，我们现在由于主题公园的盈利比例不高，所以我们通过房地产项目来弥补。但是未来发展的方向最终是通过主题公园带动其他项目的发展，我们希望逐步降低房地产项目在我们利润的比例。我们的定位最终目标是成为迪斯尼一样的主题公园群。

问：人民币升值对公司有哪些影响？

李：人民币升值对公司的旅游项目影响不是很大，我们的境外游客不多，世界之窗有一点海外游客，欢乐谷主要是境内游客。对于我们的地产项目，我想地产升值是好事吧，我们上海的项目中，据说有一外资公司准备一次买我们2栋小高层。

问：如何理解国家对房地产市场的调控，对公司有何负面影响？

李：我们受到的调控影响可能比较小，我们今年可以卖的房子比较少，只是上海有比较明显的影响，上海的价格没有什么变化，只是销售进度明显放缓了。不过从长期来看，没有什么大的担心，国家的政策再严也严不到哪，国家既不希望房价大幅上涨，也不希望房价大幅下跌。宏观调控对于小房地产商的治理是比较好的。我们的客户主要是高端客户，我们不担心国家政策，主要担心出现强劲的竞争对手。在深圳市场还比较好，万科、招商、金地等客户的细分市场都不错，大家各有各的客户群。万科是不错，他们的市场化他们的管理都值得我们学习，不过最近他们的资金可能比较紧张。对于房地产开发商，我觉得最主要的是要看土地资源、资金实力和公司开发资源的能力，这一点上来说我们是没有问题，我们的利润实际上都有一定的隐藏，一旦过冬的话，我们可以抵抗严寒。

问：现在传可能出台物业税，您怎么看？

李：假如出台物业税的话，那么将是对整个行业都有影响，关键取决于政府希望的目标。对于物业税可能主要是把土地使用费等打包变成税收，这样的话将会都购房者构成长期负担，政府也必须考虑，低端客户可能压力更大一些，对于高端客户他们的价格敏感度本来就不高，所以也不会有大影响。

问：公司在北京的主题公园世纪华侨城明年将有多大投资？

李：这个我们明年不需要投资，这个主题公园和其他的有点区别，我们在北京新成立一个公司，我们占29％的股权，他是先卖房子，之后再发展主题公园。之所以这样做主要是当地政府没有钱，他们占37。5％的股权，先卖房利用卖房利润来投资主题公园。我们北京的房价一期均价是6500元/平米，一期分三批，分别是6300、6700、7000。我们的售房策略是逐步提升，让大家觉得适合居住也适合投资。他们明年已经可以养活自己了，我们已经不需要再投入了。

翟敬勇

2005-8-9