本刊2007年10月号文

全球制造业基地的造城运动

本刊记者 张旭杰

农村城市化，是东莞房价最为鲜明的印记。

从长途客运站一路驶向市中心，东莞城全然如刚刚煮熟剥壳的鸡蛋，新鲜、光洁、耀眼，林林总总，大大小小的建筑，全是崭新一色，让你一眼望去很难找到十年以上的陈迹。无数的楼盘户外广告，也让每一个初涉此地的人难免产生走进超大规模房交会的错觉。

但不熟悉东莞的人并不了解，20年的前东莞还只是一个大农村，所谓“村村点火，户户冒烟”。但这一切随着2001年年底兴起的“五年建新城”的“造城运动”得以巨变。而东莞的房价也紧紧跟随这迅猛的城市化进程，由2003年的均价3000元左右，攀升到了2007年上半年7000元左右，个别楼盘甚至已突破万元大关。

除去城市化的助推，东莞人的经济实力也是不容小视。有资料显示，在2006年中国城市居民人均可支配收入榜上，东莞以25320元的人均可支配收入位列第一名，接下来才是深圳、上海、北京和广州。东莞人可谓中国最富有的城市居民！

由此可见，东莞，这个全球制造业基地，其房价将在城市化以及购买力两个助推器的作用下，考验人们的想象力。

走工族的东莞

今年30岁的 潘小姐是广州驻东莞一家广告公司的总监，由于家在广州，她成了“5＋2”走工族的一员。所谓“5＋2”即一周五天在东莞上班，双休日则回家。尽管潘小姐在东莞先后买过三套房子，但作为她置业的第一次并没有选择东莞而是广州。

2000年，潘小姐随老公来到深圳，与几个朋友合租了南山的一套三居室，月租金1400元，他们夫妻承担700元。但是两人的月收入已经超过1万元，由于没有供房负担，生活过得轻松惬意。

4年后，潘小姐的老公被公司调回广州，她本人也在东莞找到一份更高薪的工作。此时，潘小姐已经有了身孕，买房成了二人迫在眉睫的问题。经过深思熟虑，潘小姐决定同老公在广州置业。因为公婆很快要从老家出来同住，他们对第一套房子的要求是至少要有三房，环境要安静，大社区是首选。

当年，广州市内一手住宅成交价已经突破5000元大关。为了省钱，他们把选择的范围放大到了广州周边，先是在番禺一带，但感觉交通，生活配套都不尽完善。最终，选来选去，他们还是在天河选定了一套95平米的小三房，总价44万元，15年按揭月供近2000元，但这对于家庭月收入已近2万的潘小姐，根本算不了什么。

说起为什么开始不在东莞置业。潘小姐表示，当时作为广州人的优越性让她似乎很难对这个城市产生认同感，“整个东莞就像一个大工地，每天尘土飞扬……一个城市的蜕变往往在这个时候是最丑陋的。”直到2005年，东莞新城市中心已见规模，房价也逐级上涨，她才动了投资买房的念头。而后买下一套55平米的小复式，总价31万，很快房子就以1700的价格租了出去。而买房子最为直接的触动竟然是一句“没想到东莞还有这么好的房子”的感叹。有了第一次，仅过了一年，潘小姐便再次出手，花了30万买下了市中心的一套单身公寓，看好的就是其升值潜力。

2007年上半年，东莞房价涨幅超过33％，此际，她又看上了一套190平米的大户型，遂果断将后买的小户型出手，购进了这个既可以投资也可以自住的大户型，而价格已是6000多一平米。

由于本身就是从事的地产广告业务，因此潘小姐对这一行自然也就有了更多的了解，“对比深圳的房价，东莞仅是深圳的一半，比广州也差了一大截，而东莞人的可支配收入反而高过深圳与广州，东莞的房市在未来的日子里必然还有很大的作为。”

在她看来，随着城市规划的发展，购买力也将向城市周边扩散，“现在看上去周遍还很荒凉的楼盘，一两年后就会是另一番景象。”

东莞人的购买潜力

周先生，私营业主，33岁，在短短4年时间，在东莞市区频频出手，投资了20套住宅。现在深圳东莞厚街镇经商的周先生“业绩”惊人：已经交房十多套住宅和写字楼每月可为他带来近3万的租金。

作为一个外地来东莞创业，现已经千万身家的私营业主，周先生非常看重东莞的城市发展，说自己只是用“闲钱”投资房地产，准备做长期打算而不搞投机急于转手变现。事实上，在东莞购房的人口比重中，外地人的购房远远超过了五成。当地人购房多是出于长线投资，除了自住便是用于出租——那么多外来人口给他们提供了长久不息的房客。

周先生8年前来东莞创业，几乎是白手起家创立了自己的公司。2003年，就在五年打造新城区的工程如火如荼之际，周先生凭借自己敏锐的商业嗅觉意识到东莞房地产市场的巨大潜力，先在厚街买下一套房子自住，从2003年底开始，他拿出大量闲置资金，开始涉足房地产投资。说起当时购房，周先生连声便宜，“30多平米带装修的小公寓，总价还不到10万元。”从此，一发不可收拾。目前，周先生投资的20多套房子一套都没有转手，“我的房子晚上也是亮堂堂的，虽然自己不住，但我让别人帮我点亮了我的房子。”

近来，看着大批深圳客蜂拥东莞炒房，他不仅感叹：“东莞人的房地产投资观念远不及深圳人”周先生有不少朋友在东莞奋斗多年后已经拥有了丰厚的家产，却仍然住在租来的小房子。

据业内人士分析，深圳的房价是驱动深圳人到东莞买房的直接驱动。只不过，在这些披着深圳客外衣的背后，也存在国际游资的身影。而投资东莞房子的深圳人可以简单划分为四类，只有10％的人属于短炒投机的。大多数还是自住与投资两相宜。

周先生认为，东莞本地人有着极强的购买力潜力一旦他们的房地产投资观念得到启蒙，本地购买力将会大规模释放，彼时，东莞的房价将再度爬坡。