时代剧变一铺还能养活三代人吗？

                                                《时代财富》杂志2009年第1期

在这轮国家金融海啸造成全球经济滑坡的形势下，在中国楼市持续低迷一年之际的08年底，中国的商业地产何去何从？在这场经济危机下我们如何来厘清商业地产与住宅之间的风险区别？本文将对此问题做一些探讨。

危机之下，几乎没有一个行业能够摆脱经济下滑带来的灾难。只是影响有多深而已。以前商业地产一直是被投资者追捧的香饽饽，但到了现在，时代在剧变，一铺还能养活三代人吗？中国的媒体几乎天天报道有关住宅楼市的消息与评论，由于住宅牵涉到千家万户的大事，相关报道与评论量大也是能理解的，每天这里打折、那里促销，这里低迷，那里放量。中央与地方政府关于楼市的救市政策也基本是冲着住宅业而来的，但有关商业地产报道与评论就少而又少之。

无可否认商业地产，这里主要指办公楼与商铺市场，对于经济形势变坏敏感度极强。从国内的一线大城市北京、上海等来看，表现尤为明显。办公楼市场从供不应求转向供大于求，国际国内外经济滑坡，高端办公楼市场的租赁行情普遍看跌。

来自高力国际发布的三季度上海写字楼报告指出，外部环境持续恶化，特别是美国金融市场崩盘拖累了全球金融机构的发展，这将对上海写字楼市场特别是浦东的写字楼市场产生巨大的影响，因为众所周知浦东写字楼的最大用户就是中外金融机构。所以业主们更加愿意提供优惠的续租条件以留住现有的主要租户，并确保到期的物业有下家接手。

由于受外围经济的影响，北京、上海等地的在写字楼市场,国际性大公司也不得不缩小对09年办公楼的开支预算，对未来的租赁面积明显减小。许多公司不得不搁置写字楼扩张计划,一些中小型公司突然之间倒闭现象也不为少见，造成业主措手不及。行业中咨询经纪类公司、金融投行类公司、电子商务公司、外贸出口公司变现尤为明显。

以往，上海的甲级写字楼市场一直是非常坚挺的，然而在今年三季度也开始走软，整体空置率大幅上升至9.8%，达到四年新高。产权式写字楼的成交量比第二季度下滑47.5%，创近五年来季度成交量新低。在政策救市的刺激下，上海11月办公楼市场的成交量有所上涨，但整体来说市场供过于求现象依然严峻。不少公司在撤离CBD区域以减少商务租赁成本，这对非CBD区域的写字楼无疑是利好，但这类地区租金也难以提升。

来自中原地产的有关数据显示，在租赁市场上，11月上海写字楼租金下调趋势依然严峻，部分甲级写字楼面临巨大压力。对于部分优质租户，业主方多积极采用加上延长免租期等手段，使得部分项目成交下滑幅度较市场报价已达15%-20%或者更高。11月上海甲级写字楼整体租金为9.44元/平方米每天，环比下降了1.5%。

再看商铺市场也深受其害，由于前几年造成规划布局，导致市场供需结构的问题，商铺市场明显也处于也处于过剩状态。特别是各城市的盲目扩张各种商业大市场，空置率现象极为严重。而大城市商圈的商铺市场受冲击较小，商圈优质物业的租金上涨趋势明朗。

美国零售业正遭受着来自金融风暴的侵袭，国内的零售业也深受其害。零售商为了争取出更多的现金流，通过大幅降价活动促进消费，来赢得客户。沃尔玛、家乐福等推出大幅降价活动，为了缓解现金流压力，零售商们需要减少库存，于是原先约定的订单被无故取消；供应商的收款期被无限延长等。

虽然目前来看，经济减缓，但零售业的消费需求还没有真正减缓，特别是快速消费品需求还是人们日常生活中必需必备的。但有一点肯定的是，经济大萧条后，减缓了零售业开店步伐和拓展计划，这无疑对商业地产开发商是一个打击。在上海商铺市场来说，预计未来一些远郊的住宅配套的商铺市场压力较大，尤其是出售型商铺的销售难度增大。人们在这个非常时期，普遍认识到现金为王的重要性。

一些没有商业运作经验的开发商，存在着盲目开发商业地产的现象较为严重，商业中心与大市场绝对的大体量，完全了脱离周边未来市场需求，导致在目前资金链紧张之际，存在着招商困难，甚至停工的现象。同时内地开发商的一大弊病是三六九抓现钞，往往在为了回笼资金，一个整体商业大市场前期就出售一部分或大部分，导致在今后运营中出现租赁价格大战，对整体招商与管理带来较大困难。

相比住宅来说，整个商业地产除非一些盲目规划的各类商业大市场，形势较为严峻外，商业地产相对住宅来说还是乐观得多。

其理由是，其一，出售型办公楼在04年--07年这段住宅楼市疯涨时期，涨幅明显滞后。要不是今年的国际金融海啸带来的冲击波影响的话，办公楼市场无论是售价与租赁价格还是明显看涨的。

其二，在国内开发商受市场低迷、资金链紧张，对于未来经济比较悲观之时。境外投资者还是比较看好亚洲包括中国、印度等新兴市场。境外机构正虎视眈眈，积极备战，准备资金从而来抄中国楼市的大底。

外资早已更多的对中国楼市的基本面与未来趋势做积极研究，并把2009年年列为再次投资中国市场的可能时机。据路透社报道，私募基金Gaw Capital Partners正寻求融资15亿美元投资中国地产，荷兰国际集团旗下ING Real Estate亦正在募集投资中国的7.5亿美元基金，计划在明年第一季推出。

据仲量联行调查，在目前全球经济低迷的背景下，亚洲仍是相对更受企业青睐的地区，众多企业仍计划在该地区进行扩张，不过扩张步伐有所放缓。根据仲量联行近来就全球金融危机对亚洲商业地产需求状况的调查结果显示，80%接受调查的企业表示，与在其它地区相比，它们更加关注于在亚洲地区的运营。企业租户将继续把劳动力的人口特征作为企业房地产战略的一个主要驱动因素。这也是众多跨国企业进行离岸经营的一个主要原因。预计这种发展趋势仍将持续，这将对亚洲房地产市场尤其是中国商业地产市场将产生长期的有利影响。

其三，从战略地位来看，北京作为中国的首都，上海未来世界金融中心的地位一旦确定，随着国际地位与经济地位的不断提高，商业地产的增值空间更为显现。特别是从长期来看，随着人民币的升值，国际资本无不虎视眈眈，抢滩重镇无疑是这些国际资本的最大愿望。

经济有它的自身规律，一旦萧条与萎缩了，就像病人一样并不是一剂良药就能迅速治好的。要想在短期内迅速扭转当前商业地产低迷的局势，并不是一朝一夕的事。为了振兴商业地产信心，建议管理层在刺激住宅市场的同时，也同样要照顾商业地产低迷的现状。

政策不是一成不变的，对于当今整个经济低迷，在房地产政策上可以作出调整，取消去年实施的限外令，让外资无论是机构还是自然人，可以投资商业地产及高档公寓；在交易环节上大力降低商业地产的交易税及各类行政收费，以提高二手商业物业的流通性，增加投资者对一手商业物业投资的积极性。

适度放宽开发企业正常的开发贷款，只要企业满足自有资金35%的比例，银行应对商业地产项目积极支持，同时银行要做到满足全程项目贷款额度，决不能使项目中途由于资金链的因素半途而废；恢复开发商商业物业经营性贷款的需求，使之让持有商业物业的企业不至于受制于较大的资金压力。

总之，中国的房地产发展的将来，总会像西方国家一样会趋于饱和，房地产企业必须向多元化方向发展。持有商业物业在短期来看，投资汇报率不显眼，但通过一段中长周期的持有，从它的增值率与区域的不可再生来看，回报率是不可估量的。

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