一线城市的房市比较及其走向预测

    一线城市的房地产市场表征是全国房市的风向标，它们的市场表征和房价的曲折变化影响着整个房地产市场的走向。就上海、北京、深圳的三个一线城市的市场表现来分析，整个市场逐渐走向成交量下降，个别区域价格跌幅较大，市场观望情绪浓厚、购房者和开发商相互心理博弈的现状。但是，三大城市的市场要素表现特征和程度各不一样，也决定着该城市08年的房价走向不一样。

    现在从开发商、楼盘、中介、炒家和房市氛围五方面，来对三大城市进行分析，并预测其市场走向。

北京：

开发商：随着媒体不是很负责任的报道，年底北京房价下跌两成，坚定房价没有拐点个别开发商慢慢开始动摇，虽然他们仍然看好房市的长期后市，但是他们还是认为房价会结构性地适当下跌，中低档商品房将会幅度较大的下跌，高档商品房仍然上涨。 

楼盘：北京的楼盘也是结构性和区域性个别下跌，五环以内的房价仍然坚挺，通州、回龙观、顺义等郊区出现小幅下跌。

中介：随着二手房的萧条，交易量巨跌，整个中介都处于一个硬撑的局面，由于北京的中介的管理和品牌相对完善，虽然成本很大，但是仍然在期待。

炒家：北京的炒家表现在区域性上，山西炒房团和温州炒房团他们在北京炒房，由于资金不紧缺，从长线上来看，这次市场的萧条对其影响不大。

房市氛围：市场观望情绪渐浓，购房者期待房价下跌，推迟购买意愿。由于北京市场受政策因素主导，北京开发商坚信08年奥运会之前房价不会震荡太大，于是对08年房价看好，目前购房者和开发商处于一个博弈的局面。

预测：由于奥运会是08年中国政府最大的政治，北京市场不可能出现不安定、不和谐的因素。所有的矛盾都要让位于奥运会，于是从综合分析，08年北京房价不会出现大幅下跌或上涨的情况，只会平稳地发展。

 上海:

开发商：上海大都市的地位、供求失衡状况长期存在，使得开发商对房市的持续地看好，其资金链不是那么紧张，开发商对房地产目前市场现状认为是正常的市场波动，对08年房市普遍看好，信心十足。

楼盘：外环以外的楼盘，包括松江、顾村、青浦的个别楼盘价格相对降低，中环以内的房价仍然在缓慢增长，但是幅度不是很大。

中介：随着市场观望情绪渐浓，据调查48%的市民要推迟购房，使得07年疯狂扩张的个别中介成本太大，旋即关门。其余的的中介处于萧条硬撑的状态。

炒家：由于上海房价回落较少，中环以内的炒家受冲击不大，但是，外环以外的炒家，被套牢，但是资金链没有断裂。

房市氛围：上海购房者的购房意愿正随着房价的持续走高而不断下降，认为当前购房时机“很差”的购房者比重接近70%，对未来半年仍旧看“差”的占比也达到了65%。反映出这次政策密集出台后消费者对宏观调控的信心有所增强，开发商和购房者心理相互博弈，整个房市对房价拐点看空。

预测：受整个房市大环境的影响，上海房价会区域性震荡，震荡过后，房价依旧理性上涨，上海房市看好。

深圳：

开发商：由于深圳07年房价涨得太猛，涨的太快，涨的太乱，到了年底出现量价齐跌的现状，而且这种现状持续了几个月，深圳跳水市场的特征，让深圳开发商都认为深圳楼市出现拐点。

楼盘：楼市萧条，大开发商楼盘房价引领下降的趋势，大部分楼盘出现打折销售，降价销售，急需回笼资金的现状。

中介：中天置业老板的逃跑，引领中介出现店面的关闭潮，中介市场开始从新洗牌，一些注重管理和品牌的中介生存，一些资金链短缺的中介相继倒闭关门。

炒家：由于深圳市场一直是个投机市场，炒家在市场中所占比重最高时候达到了70%，随着房价下跌，购买者意愿马上紧缩。手中楼盘无法脱手，大部分炒家被套牢。

房市氛围：楼市拐点已经出现的氛围是市场的主旋律。随着政策调控的加剧，大家都相信深圳房价会下降30%，才能回归理性购房状态。对08年房市看空。

预测：由于深圳房市是一个投机占主导性的市场，要回归自住为主导性的市场，房价回归理性，深圳目前的房价仍然会下跌，08年是深圳房市的调整年，房价会在07年的基础上逐渐回调。

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