开发商做一级开发已是白日梦

    在我国许多领域与行业国家是垄断的，如石油、电信、电力、油气、自来水、铁路运输、航空业等等。但唯独一个奇怪现象，我们的开发商可以做政府的代甲方，在国内许多地区帮政府做一级市场的土地开发。特别是在造镇型的大型住宅区与新型经济开发区，一些财大气粗的开发商垄断了一级土地开发权，名义上做市政道路建设等的三通一平的工作，所谓在前期给地方政府垫融资，然后是以廉价的地价换取了其中优越的区位土地。其危害是，部分开发商操纵了政府的职能的一级土地市场，也毒害了与其达成交易的部分政府官员，双方渔翁得利。

    大开发商利用其手头的资金优势，大量无期限的储备土地，以时间换取了空间。因为土地是开发商的命根子，土地储备的多少，决定了开发商明天的开发楼盘多少。同时，业内都知道，所谓房地产赚得就是土地的钱，土地是不可再生资源，土地越是储备长，升值就约大。

    国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定的《土地储备管理办法》，日前正式印发，从而意味着民营经济已彻底堵在一级市场土地开发大门之外了。对于此办法得实行，地产界一致表示拥护，在房地产的源头上开始规范，统一了土地的储备模式，便于加强土地的调控。

   此次办法的最大要点是，土地储备的职能由政府下属事业单位来完成，同时也可以获取金融机构的支持，完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。

   实际几年前，上海已有这个模式，当然没有规定得这么细致。各地也有类似储备中心，主要的功能就是实施土地收购、整理、出让等工作。上海地产集团与上海市土地储备中心两块牌子、两个独立法人、一套班子管理运作。市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，地产集团是市政府土地储备运作载体。实际工作中，土地储备中心专门从事土地收购储备和滩涂资源投资管理，土地的市场运作和承担投融资功能通过地产集团进行。储备地块在进行必要的基础性建设后，按照土地供应计划交付公开出让。

   但几年下来至少笔者看到的在合理利用土地，处置闲置土地上是非常不得力的，其力度是微乎其微。首先是执行难度大，如，许多外资批租土地本来约定的开发期限就长；其次收回闲置土地不是无偿收回，而是要还给开发商本金与财务成本的。政府一下子能拿出这么多的钱吗？卖土地容易，回收就难了。可以这么说，上海在闲置土地的处理上基本上是低能的。

   这次办法的颁布，政府的出发点是良好的，至少对于房产商想做一级土地开发已是白日梦了，对于反腐倡廉是有极大好处的。但是对于各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地等问题。在执行上还是需要大家来拭目以待了。

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