1、建设用地的收紧。ZF出台条文，说建设用地供应量减少，这个很重要，整体的意义挺大的。没有增加土地供应，没有增加房屋供应的调控都是耍流氓。一方面ZF痛心疾首房价涨，另一方面在减土地供应。去年调控后大家都说要不要崩盘，事实上发现ZF反其道而行，反而还想收紧建设用地指标。这就验证了，中国房地产政策最重要的是保地价，如果进一步收紧，影响会很深远。因为已经连续跌了三年，14年跌了14％，15年32％，16跌了4％.今年如果说鼓励供应，土地供应也不会增加，且现在还提出了收紧。可以看到背后ZF的东西。

　　2、有不少空仓这几天在平仓，从碧桂园、部分融创和恒大这三个好兄弟开始平起来了，尤其去年碧桂园平仓迅猛。原因是这三家公司虽然大家觉得有风险，但看空他也不是新闻，股价也不会掉，活得还挺滋润的，今年1月表现还特别好，春节还能卖450亿。两个因素叠加起来了。碧桂园后，平仓开始发生在中海、华润、富力等。

　　3、上市公司1月份销售表现非常好，对此我也很惊讶。1月份数字大部分没有出，但我们覆盖的40家企业，大概有62%的涨幅。去年1月份本来就是高基数，再加上政策严苛情况下，还能有这样的涨幅。龙头如万科有480亿左右，恒大接近400亿，就连比较稳健的龙湖第三方数据也有100亿，再小点的企业如旭辉80亿，首创有60多亿，各种层次都非常好。

　　4、估值本来就很便宜，大概有37%的折让。对于估值各有各的看法，板块轮动下来，总体地产板块的估值是不让人恶心的。个人觉得这个涨是合理的，开发商和估值一直是南辕北辙的，回归基本面来说，涨是应该的。

　　调控完以后全国市场销售，和开发商销售目标制定都让我觉得非常惊讶，本身我已经是正面的人了，去年11月和12月调控后还是涨，预计1月也会有可观涨。一直到现在，我还是比较坚持，有出政策的城市量会有变化的，但全国并不是大家想象的那么差。

　　销售目标方面，我们出的报告策略里，一直在强调大房企会有很好的增长，但我们也没想到开发商制定的目标会那么激进。现在恒大官方4500亿元和500亿元旅游地产及其他，内部会议说5700亿元保底。万科不争第一，但大家都知道很假的，很在乎这个的，今年1月就干了400多亿，全年怎么都要4500-5000亿元。碧桂园今年肯定也是4000-5000亿元，官方是3650亿元。融创，今年老孙说2100-2500亿元的。只有华润是比较保守的，预计增长10个点左右；连以前中海，都会放弃利润承诺，用销售去取代。他敢制定这么猛的目标，也是有根据的。2月份开始的这几天的市场印证了，开发商的销售目标看上去也很合理，让我非常诧异。

　　1月销售好成这样，以及房企销售目标高，透露出两点：

　　一是全国市场没那么差，虽然有调控，但有溢出效应，东方不亮西方亮，广泛其他城市尤其是一二线周边城市卖得不错，不然无法解释全国总量很好，也无法解释全国万科恒大碧桂园销售特别好，这三家是一二三四线布点的。本来我们觉得十强的市场占有率会从20%涨到25%，现在我觉得这个数字还是保守的。因为如果按照销售目标看，远超这个数。

　　二是利润方面，就算去年买了贵地，去年年底房价的情况下就算不涨不跌，卖前几年的利润也不低。就算是恒大碧桂园融创这些不要利润，光量的增长也是很爽的。这一过程中，也会挤压中小发展商。

　　现在开发商分成两个梯队，一是前十几名的，第二是其他。比如远洋、雅居乐、世茂等很多公司似乎都变得很不重要，但不知不觉中新城旭辉都大成这样了，新城要冲千亿，旭辉官方目标600亿元，内部目标800亿元。中国房地产业已经出现了翻天覆地的变化，以前的王者可能弱了，但以前非武林正派的战斗力也非常强了。比如万科，前几年2000亿的左右，别家都和他差几倍的；而现在恒大、碧桂园、未来的融创都能说我们的规模差不多。新城、旭辉等，规模已经接近世茂和富力了，整个行业已经拉开了。不是说2017年奋起直追久能追到，问题是没有地，很难搞到合理地价的可售货源，怀揣几百亿也没办法干嘛。

　　现在谁是超级大整合时代的赢家呢？要有地有资源。现在要搞1000万方土地资源是难如登天的。如果没有一线、二线、一线周边三四线的地的话，巧妇难为无米之炊了。现在有两类企业，一种是前两年疯狂的，比如恒大碧桂园；另一类有祖宗庇佑的，如中海买了中信，华润，保利并购了中航，还有机会买保利置业的土地。万科为什么被招安，也有这样的原因。雅居乐、世茂怎么追呢？没有地了。已经拉开了。拿地技能也是谁是赢家的因素。要有一级土地开发，旧城改造，一线周边的区域开发等。

　　其实前十几名分成几种类型，第一种是万科中海碧桂园，只卖房子的。第二种学习香港新加坡基金模式的，华润金茂龙湖保利地产；第三种，恒大融创万达，股权投资模式。真正在颠覆的是还是魔性很强的恒大碧桂园融创，投资逻辑改变了。所以关注这些外加新城旭辉也不是不可以的。

　　最近对融创恒大碧桂园的态度，是很正面的。

　　融创一直是我们看好的，我们不会改变的。有土地资源、品牌、有什么太大风险呢？对乐视投资，我觉得也OK了，两三年后销售见顶了，难道就只能去开一些商业地产收租吗？华润的商业积累有10年，如果融创去投商业我是悲观的，但投乐视我反而觉得可以啊。

　　融创和恒大最大的区别是，融创没有ZF风险，恒大是有一点的，这点不是我们平民百姓可以关注的，当然我个人觉得风险很低。我不担心恒大的基本面，土地储备有2亿多方，今年销售目标高完成没问题，外加a股上市有盈利保证，作为控股的3333就也有盈利保证。他有两类风险也在得到改善，一是原来激进多元化改善了，粮油和水都在减。二是负债方面，听上去有4800亿有息负债，对于一家年销售规模5000亿元的企业，再加过千亿的现金，就并不夸张了。再加上负债用来买了那么多的土地储备，土地升值也不会反映出来的。300亿站投也进来了，未来还有150亿，也是ok的。

　　碧桂园不在我们最推荐里面的，之前对股价一直不是很看好，现在觉得转好了。

　　华润、保利、金茂我们也是看好的。