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若不是持续不断加码的严苛调控，一二线房市可能更要上天，这是错误的长期土地供应战略造成的。一边是土地供应短缺，一边是人口大量涌入及大量改善性需求，一二线长期注定持续供不应求，道理很简单，大部分人却看不懂，只知道瞎起哄。

潜在购房人群约有5亿 中国城镇化潜力有多大？

2018-10-02 19:55:00　来源: 华尔街见闻(上海)举报

文丨子木

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这几天，无论是财经网站还是朋友圈，关于房地产的新闻几乎都被万科的“活下去”所淹没，其他行业的一个朋友还专门跑过来问我，你们房地产这几天是在开追悼会吗？

不得不说，这次万科郁亮提出的“生存论”对市场预期造成的影响，相对08年王石提出“拐点论”有过之无不及，现在行里行外人都跟着悲观到了极点。

其实在万科高喊“活下去”的同时，有一条更为重要的新闻被大家忽略了，这个就是在家居行业高峰论坛上，中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁的一段讲话。

会上，李铁语重心长地说，现在要做的并不是打压房地产企业，而是要加快户籍制度、土地制度和行政管理体制的改革。中国的城镇化还有巨大的潜力，现阶段

最近股票池里担心的几个企业黑天鹅居然接二连三一一兑现，之前说过我能想到的唯一能让房地产龙头致命的是取消预售制，那么这只黑天鹅会不会也降临呢？

投资任何企业真的都要如履薄冰，时刻思考其致命点，不可盲目乐观。尽管短期取消预售制的概率不高，但作为能左右企业存亡的因素，还是不能忽视，值得持续关注。对住建部的文件有两种解读，一种认为只是取消预售证许可，另一种认为取消预售证许可即是取消预售制，在没有住建部的权威解读之前，我认为两种可能性都存在，并不能排除未来逐步消预售制。

一刀切的预售制取消是不可能的，如果真的实施很可能是新老划断，分步分区域逐步进行。如果一刀切取消预售制，将会有大批房企倒闭，幸存的企业杠杆大幅下降，开工量大减，房地产投资断崖式萎缩，产业链崩溃，政府财政收入骤降，中国经济和政府承受不起这样的打击。

投资一家企业，我喜欢先想它可能会死在哪里。最近碰巧感兴趣的三个企业枫叶教育、福寿园、恒瑞医药，我所担心的风险都一一爆发。三个企业遇到的只是基本面的较大波动而不致命，是阶段性的困难，下跌杀的是业绩增速和估值，而非杀逻辑。但要恢复元气，可能也要花较高时间成本。长期逻辑没变但跌幅比较大，是因为估值高，熊市阶段负面信息被悲观情绪放大。

这三个企业让我想起一些原则，这些原则很简单，也被无数案例验证过，但实践中却容易被忽略。一是安全边际的重要性，无论多么优秀的企业，估值过高买入肯定会均值回归，买得便宜才有安全边际，盲目追高一定会死的很惨。二可以喜欢但不能迷恋企业，过度的感性会难做出客观的判断。投资者往往对自己喜爱的企业过度乐观，对风险熟视无睹，任何信息都能解读为利好，这是很危险的事情。三要重视小概率事件，很多以为不可能发生的事情却经常会真的会发生。四要适度分散，无论多好的企业，都不能全仓一只，更不应该全仓加高杠杆，意外发生时连回本的机会都没有。并不是每一个股票都能象茅台那样逆转，深度熊市一个大波动足以清零。

如果长期投资逻辑发生逆转，股价大幅下跌会形成永久性的重大亏损。能长盛不衰

尽管医药股又跌了很多，但劝大家不要盲目抄底。医药股下跌估值高是主因，另一方面通过一致性评价的虽然远比不过的强，但价格方面也会被重伤，两三年中期业绩肯定受很大影响，也有双杀的理由。

这次新政的降价方式、速度和幅度超预期，未来不同药企分化将会十分严重。医保控费，一致性评价，长期降价，这些本来就会导致很多中小药企要被淘汰，这次新政大大加速了这一进程。整个行业的格局正在大变动，很多药企的长期投资逻辑已经发生改变，有些可能跌着跌着能跌没了，现在这点跌幅只是前菜，选错股可能不会比乐视网好。

我也想抄医药股的底，如果这次估值出现一个大机会，我会下重手进去。但要买就买最好的，宁愿估值高一点。我只会盯着创新药龙头，大部分估值仍高，基本面仍有不确定因素，若下跌幅度不足因此错过也不遗憾，投资要的是确定性。只有估值相当吸引，已经把中期负面预期全部price in之后，我才会动手，现在暂时还是眼看手不动。

按照带量采购新政，70%部分据估计降价幅度40%以上。而我直观感觉带量采购药企将不是以降价多少，而是以自己能承受的最低利润率为标准报价。对弱势厂家而言，即使5-8个点的净利润率也肯定会乐意做，毕竟量摆在那，而且如果不做，连生存都成问题。所以必然暴利变微利，净利润率可能只有原来的几分之一，茅台按二锅头的价卖，量再怎么增长，利润也远比不上原来的暴利。

30%部分价平或小降，量大概率萎缩。为什么萎缩，举个例子，假设某产品前几大厂商占有率50%，若没有带量采购政策，一致性评价会导致行业集中度提升，占有率可能提升至80%。但现在却只有30%的份额，而大厂商一般都能通过一致性评价，每个厂商的占有率大概率会下降。而整体大饼的增长是很缓慢的，中短期很难抵消这种萎缩。

综上所述几年内政策执行到位的话，大部分药企存量产品净利很可能会负增长，恒瑞医药、中国生物制药等创新药企估计也难以幸免，只能靠新药弥补。当然，长期而言整体持续增长，远景还是光明的。

下跌过程总会伴随负面情绪，并被无限放大，下跌越厉害，眼中越是只有负面因素，越觉得绝望，恶性循环。实际负面因素影响往往没有想象的大，而且还有一个词叫price in，而大熊市通常是price in+++。当然，恐惧情绪只是判断能否买入的一个方面，最重要的还是估值，企业有没有长期投资价值才是最终的标准。

现在还在掰着手指算估值离历史极值5%还是10%的，担心贸易战，去杠杆，经济衰退，而不敢买股票的“价值投资者”，未来可能就是一颗被割的纯正韭菜。当然底部不是一点是一个区间，可以采取分步买的方式平滑成本。

之前写过一篇文章关于房企的几个关键https://xueqiu.com/6474180344/111411070。通过业绩会上管理层提供的信息（来源：维尼家的大熊），再次审视融创销售收入、净利润率、现金流这三个要素的长期发展趋势，只要这三点没问题，融创的长期价值必将得到释放。

关于销售收入

孙：不能按照3w亿货值，就说我们只能卖5年。你看我们上半年还拿了3000亿，权益接近2000亿，花了很少钱，你看我上半年也卖了2000亿不是？其实我们没消耗多少土地。地产行业是一个永续行业。

房地产市场，有10几万亿市场，比全球汽车市场还大。我们现在还进入了旅游，也是比较大的市场。青岛的文旅，前3天有100万的人流，人挤人。这些文旅城，我们下一步要想办法做好运营，目前来看酒店运营的还不错，乐园还需要继续改善。也许再过5年，文旅板块占比就会提升。

我们每天都收到几百个收购的项目的信息，在这种情况下，我们精挑细选，整体收购的质量会非常好。我们公司，在这种情况下很安全。

关于净利润率

孙：我们现在是批什么价格都赚钱。不用担心。

我们有负商誉的评估，降低了不少毛利率，

     大家都在说黑天鹅满天飞，昨天分众传媒第三季业绩低于预期，今天又有腾讯游戏被限，复星医药被内部员工举报不按被批准的工艺生产，伊利增收不增利。但黑天鹅这个词已被滥用，黑天鹅应该是对企业长期核心竞争力产生重大影响，投资逻辑出现重大变化的事件，才能被称作黑天鹅，其他都不过是企业经营过程中正常的波动或瑕疵而已，若股价出现大跌，反而是买入的机会。现在处于熊市阶段，基本面一有风吹草动股价就会大幅反应，所以投资者都觉得是黑天鹅，但实际上很多负面因素只是被投资者情绪放大，远称不上是黑天鹅。

作者：逸修1

评价：

1、运营数据中等偏上

2、核心财务数据广告+佣金收入一般

3、新零售业务良性发展

4、菜鸟网络与本地生活还需观察

5、批发业务正常

6、国际零售业务还需努力

7、阿里云业务还好

8、大文娱业务待观察

9、创新战略与其它很好

整体评价：

相对于去年同期来说是远远不如，财报前我也曾说过核心业务增速接近腰斩，但在如今的大环境，横向对比其余，一般——不差但也说不上多好

一、基本面

年度活跃买家增速去年开始回升，这一季度无论是增长的绝对值还是增速都超过第二的京东

这一阶段的新增用户就平均质量应该与资深用户有较大的差距，但会是后续数年中GMV能持续中速增长的关键助力

二、核心业务收入数据

虽说上面是基本面，实际在分析师与大机构眼里，这里才是核心

强调一点，阿里目前的价值六成左右由淘宝天猫贡献，真实有效的情况下用户与GMV数据是价值基本盘，而广告与佣金收入数据是股价基本盘，这一块贡献了六成左右收入与更多比例的利润，它好则整体数据好，它不好则整体数据不可能好（并非说其余业务没有意义，其