随着北京奥运临近，越来越多的二手房业主和投资客们希望能在奥运开幕之前把自己手中的房子倒腾出去，因此近期二手房房源数量在春节之后猛增。根据调查，投资客选择在奥运前抛售，原因主要分两种：一种人认为奥运会后北京房价会大跌，所有趁现在房价还在高位运行，赶紧卖个好价钱，以达到转嫁风险之目的；另外一类人观点正好相反，他们认为北京房价会随着奥运来临，有望继续冲高，所有一定要充分利用奥运前的黄金期，把自己的房子卖个高价钱。

由于观点和对市场的预期截然相反，因此目前北京二手房市场的，同一区位住宅出售价格相差很大。笔者观察到，在北京立水桥的一家二手房店内，同一商品房小区内相同户型，都是3层的60 m²一居室，业主A的报价是70万，而业主B的报价是85万。当向店内的经纪人询问这两套房有何区别，为什么报价如此悬殊时，经纪人小张的回答是：“价格都是业主定的，他们报多少我们就写多少”。

二手房房源猛增，那么市场成交量有没有走出观望的冬季呢？现在看来，部分有意购买二手房的客户还存在较为明显的观望情绪，但是与一手房的冷清相比，二手房的“回暖”迹象明显。根据相关二手房机构的统计，今年3月前两周的交易量和2月份同期相比，增幅超过100%，这充分说明，部分具有刚性需求的买家开始放弃观望，对市场上报价合理、配套齐全、交通便捷的，尤其是名校周边的小户型、轻轨沿线小居室和医院配套齐全的小两居，开始出手购买。相反那些报价畸高，户型偏大，单套总价超过150万的房源继续无人问津。

与二手房市场的回暖相比，一手房市场中房地产开发商和消费者的价格“拉锯战”仍在继续，居民购买一手房的意愿已创历史新低。从春节延续到现在，并且将继续延续下去的开发商花样繁多的“促销折扣”，非但没有让购房者放弃观望，相反却陷入了开发商越打折，购房者越观望的楼市“促销怪圈”。因为在购房者的心中，目前的房价是不合理的，是超出正常利润范围的暴利价格，既然你开发商能让利2万元，明天就有可能让利5万元甚至更多，购房者誓与开发商“死抗到底”的心态昭然若揭。

根据同期央行发布的08年第一季度全国城镇储户问卷调查显示：08年新房贷政策的实施，再加上从紧货币政策和民众对后续地产调控政策出台的预期，居民对购房采取谨慎态度，北京、上海等7大城市居民购房意愿下跌到历史最低点。根据调查显示，未来三个月中打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期下降1.3和1.9个百分点。以上充分说明了整个房地产市场观望气氛浓厚。

购房意愿降到历史最低，无疑对一手商品房市场的回暖增大了难度。但是对一手房产生致命影响的是：在具有购买意愿的14.7%的人群中，有多少会选择在奥运年购买价格暴高的新商品房。目前购房者持观望情绪除了是因为房价高、房贷新政推出，还有一个最重要的原因就是购房者都有一个共同的预期，那就是08奥运结束后，随着奥运经济的拉动结束，北京房价绝对不会出现昔日暴涨的局面，下跌的可能性非常之大。

因此从上述角度来看，在14.7%的意向购房群体中，其购买目的大部分集中在以下三类：一是新婚住房需求；二是孩子教育住房需求；三是老年人士居住需求。而往年房产需求中占很大比例的升级换代需求和投资型需求目前在北京房地产市场基本上已经消失或短期内被潜藏。而上述三种类型的需求意识已经发生很大转变：年轻人购买二手房作为婚房已成主流，过去那种只有新房才能做婚房的观点正在逐渐被转变；而为了孩子上学购买学校附近新开发商品房已成过去，购买二手房或租房成为主趋势；而老年人的住房需求正在被进一步压缩，紧有的少量需求也正在向郊区的二手房转移。

综合以上，我们可以看出08奥运年北京楼市需求的重心已经从过去的一手商品房唱“绝对主角”，慢慢衍变为一手、二手平分秋色，到最终的二手房担当楼市的“领衔主演”，上述变化的最终导演者是处于长期观望、回归理性的购房者。

本文选自www.feihouse.com