货币从紧，房贷紧缩、央行6次加息、存款准备金上调至历史最高水平，一系列宏观调控政策让开发商感觉这个冬天是如此的寒冷。楼市利空的消息接踵而至，拐点论、崩盘论压迫的开发商对未来充满绝望。

 

　　展望08年，开发商的好日子彻底划上了句号，其在资本市场上如鱼得水，肆意上涨房价获取暴利的好日子将彻底终结。相反，由于大部分开发企业将会出现资金链紧张，企业为了获得自救机会从而被逼低价抛盘，房地产市场发生逆转，形成房价快速下降的残酷局面。

 

　　上述残酷局面的判断并不是凭空臆想，而是有现实根据的。我们知道，中国开发商获取资金的主要渠道有三处：一是从资本市场即主要从股市上获取；二是企业依靠银行贷款；三是依靠期房销售回笼资金。从现在来看，上述三中渠道对于08年的开发商来讲，任意一渠道获取资金的难度和门槛都永大于往日。

 

　　首先我们来看资本市场上，由于货币从紧政策及房贷新政的推出，绝大多数地产公司，从股市上融资变的异常困难。尽管证监会一度辟谣，暂停内地企业A股IPO的申请受理为无稽之谈，但实际上此“谣传”并非空穴来风，多家上市公司申报的增发方案已经被无限期搁置。

 

　　根据证监会某官员介绍，现在证监会针对房地产企业上市融资的思路就是抓大放小，即使批准也是批准那些盘子大、信誉好的“龙头”企业，因此众多“小”企业在二级市场IPO或在融资变的异常艰难。随着年底宏观调控的进一步加剧，地产类股票掺跌也给二级市场本身带来阴影。众多投资者不再看好地产股，缺乏以往的投资热情，房地产企业再想从二级市场上捞取资金再不会轻而易举。

 

　　其次在银行贷款方面，由于中国开发企业中上市者只占少数，众多开发商的资金来源主要依靠银行贷款，开发商通过抵押土地或项目获取开发资金，可以说银行是开发企业的“衣食父母”。但是现在对开发商打击最大的是“衣食父母”对银行的贷款要求变的极其不“友善”了，为了规避金融风险，甚至放出“断乳”的口风出来。进入年底，商业银行对于开发贷款基本停放，总行控制非常严厉，一方面是因为年度指标已经用完，同时即使有钱，也不会再轻易放贷给中小开发商。

 

　　从现在情况来看，开发商一旦资金出现紧张，只能依靠财务公司或其他金融机构渠道借款，但是非银行渠道的贷款利益是非常高的，少则年率20%，高则30%、40%也不为过。但是即使开发商愿意承担高利率，但是很多机构现在也开发变的谨慎，在调控加强和房价利空预期面前，谁也不愿意和开发商同乘一船，经历大风大浪，谁都清楚，房价一旦下跌，翻船后谁都难逃一死。

 

　　最后来看开发商长期赖以生存的期房销售回款。我想这一点无须多说，在06、07年的卖房时代，开发商根本不必要考虑企业资金，因为只要项目拿到销售许可证，那么企业资金不请自来，售楼处每天有大量的购房者排队交款。但是事过境迁，当售楼处昔日车水马龙的场景不再，购房者集体观望时，这就意味着每月数千万的销售回款落空时，开发商的资金链条就到断裂之时了。万科率先在深圳、广州降价销售实质上就是一种自救行为，其根本目的是为了提高资金周转率，更能保证利润率，按照王石的话就是如果10个亿资金一年用1次，能够挣10个亿，那么如果一年用2次，即使降价了30%，还能挣14个亿。

 

　　综上所述，由于资本市场、银行和销售回款三大方面对开发商的影响，众多开发商的资金必将随着时间的推移而发生“致命”短缺。08年房地产企业将发生严重的分化已成定数：一方面，那些手握大量优质“资源”，“信誉良好”的寡头开发商们，他们已经利用07年的股市获取了大量资金，同时因为其与银行良好的“背景”关系，能够获取其他房地产开发公司不能获得的银行贷款。因此对于少数“寡头”开发商来讲，他们的抗风险能力是极其强大的。

 

　　而众多中小开发商们，在风浪来临之时，等待他们的只能是两种选择：一种是弃船逃跑，另投它行；另外一种就是在风浪中葬身海底，命陷“资金们”。现在来看，08年将有过半的房地产企业会惨遭淘汰。