房价下跌已成事实资金链断裂不可避免
韩强

    6月6日,中央电视台经济半小时节目播送了《房产商大张旗鼓促销武汉楼市"红五月"渐行渐远》，以武汉市为典型，详细介绍了房地产成交量大幅萎缩的情况，而且指出5月9日，武汉市举办了第26届房地产交易会，这也是今年上半年武汉规模最大的房屋交易活动，官方数字显示，70多家楼盘参与了展会，约占武汉市全部在销楼盘的30%，记者注意到，展会大门前树起了一个巨大的宣传牌，上面详细列出了几十家楼盘的促销方案，打九八折，每平方米减100元，有的还送装修基金、送新婚红包，业内人士说，象这样大张旗鼓地促销，在武汉的房地产交易会上还是第一次。
    房价下跌意味着什么？如果我们从市场的角度分析，就会发现其运作过程中，形成了地方政府卖地，开发商买地、银行贷款、买房者再贷款这样的资金链。这里政府卖了地实际已经退出来了，可以说是坐收渔利。开发商的自有资金很少，买地盖房要从银行贷款。买房者的按揭也来自银行，也就是说“按揭”实际是银行替买房者付款，开发商又用这笔钱还给银行。表面看好像很流畅，其实所谓“按揭”带有透支的性质，也就是说，买房者交的只是20—30%的保证金，其余的钱以后逐月扣除，而且还要利息。银行是两头赚钱，无论是开发商还是买房者贷款都要付利息。开发商是以小搏大，买地、盖房的贷款由买房者支付，一旦形成按揭的协议，开发商实际就用买房者的钱还了银行，而且实现了卖房的利润。而买房者呢？如果房价上涨，可以卖出去，也有利可图。
    于是，开发商就想方设法提高房价，房价提高了，地方政府卖地的收入就高，仍然是坐收渔利。地价高了，开发商就要向银行多贷款，银行得到的利息就多；买房者要付更多的钱，就要多贷款，这样银行又可多得利息。所以房价越来越高。
    但是，任何事情都有它的反面，如果房子卖不出去，资金链就断了，即使断了，地方政府还是赢家，因为要有地卖，就得利。所以许多地方政府都热衷于支持房地产。剩下的就是房地产商、银行和买房者了。房子卖不出去，开发商就欠债，银行收回本金就困难，另一方面，买放者看到房价下跌，还按揭借款的积极性就减弱，这样银行收回本金也困难，最后形成呆账甚至坏账，出现金融风险，金融风险直接影响广大储户的利益。
    所以，房地产的风险是必须注意的。现在房价下跌已经成为事实，房地产商的重新洗牌也不可避免。