经济适用房制度存在的问题

经济适用房制度存在的问题

经济适用房本来是我国政府面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，但经济适用房的实施过程中出现了种种难以控制的违规现象，违背了该政策的初衷，让业界感到“经济适用房并不经济”。可见，经济适用房在现实运行中存在很多的问题。

1、销售对象把中等偏下收入群体排出在外，“夹心层”无法受益。

依照去年底出台的新《经济适用住房管理办法》，我国经济适用房制度的保障主体为城市低收入住房困难家庭，这个范围的界定虽然解决了之前范围过大，中高收入者排挤中低收入者享受优惠的问题，但同时，也把中等偏低收入阶层挡在了经济适用房的门外，成为了“夹心层”。所谓“夹心层”，以前主要是指既买不到经济适用房又够不着廉租房标准的低收入家庭和中低收入家庭，以及既买不起商品房又够不着(或买不到)经济适用房标准的中等收入家庭。如今，由于经济适用房将只向低收入家庭供应，那么未来必将出现新的“夹心层”——既不能享受廉租房和经济适用房，也买不起商品房的中等偏下收入家庭，而这部分家庭在社会中所占的比重相当大。尤其是在像北京、上海这样的大城市，大量中等偏下收入者被迫加入“高房价的购房群体”，一方面导致“房奴”人数扩大，加大了社会不和谐因素；另一方面这种超越经济支付能力的购买，放大了房地产市场畸形需求，反向助推了房价的迅猛涨势。

2、家庭收入无法明确界定和审核

由于目前个人资金管理、信用管理等相关条件还不配套，要调查清楚一个人的家庭年收入并非易事。工薪阶层的收入状况看似较为明了，但隐性收入和灰色收入则难以统计，单位开的收入证明可信度不高。而非工薪阶层的收入状况更难于查明，且非工薪阶层的收入往往高得难于估量，这使许多高收入的家庭也进入申请者的行列，这现象被称为“购买对象失控”，从而使真正的中低收入家庭遭受排挤。同时人们的收入是动态性的，但这个更难监控，即使收入增加也很少有人会主动将原购的经济适用住房退出。新出台的《办法》虽已在准入和退出机制上尽可能的严格规定，但实施起来仍有很大的障碍和隐性因素在内，从而影响购买对象的控制，以致破坏经济适用房制度的保障性和公平性。

3、位置偏远，配套设施不完善

虽然《办法》十三条规定：“经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。”但此规定在实际操作中并不容易实现。因为大部分城市的市区建筑用地大部分已处于饱和状态，虽然有些区域在拆除旧房，但这些地段的房价普遍偏高，如果在这些地段建造经济适用房，成本太高，需要政府的大量补贴。因此，就会出现经济适用房多是成片开发在城郊地带，居住环境普遍较差，交通不便。再加上居民区中全部为低收入居民家庭，容易在城市边缘形成新的穷人区，造成居民的心理压力，从而造成一系列社会和环境问题，导致社会阶层在空间上的分化与隔离，不利于社会和谐共处，同时也不利于小区治安、文化的发展。