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房企业绩研评之十：超车or出局，透过业绩看潜力
(2014-04-10 14:09:09)
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蓝皮书杠杆企业业绩洗牌出局 |
【摘要】
绿地销售额在年中前后可能会超过万科，金地、招商近年来退出第一梯队，许多人对几家闽系地产商的突飞猛进表示担忧……与此同时，万科变身“轻公司”，绿城启动“云服务”，龙湖推出“金苹果”……这一切的背后，其实都与“成长性”有关。事实上，无论哪一梯队，每年总有晋级的，也有掉队的。
从研评1-9文中可以看出，无论是销售额、营收，还是ROE、利润率，几乎每项业绩指标，不同房企的快慢优劣相差都很大。如果再进一步看各项指标的增长率和波动性，业绩分化则更为明显。可以说，时下的房地产市场，正处于内外因复杂互动的大变局年代；时下的房地产企业，正处于优胜劣汰的大分化“筛网”中。因此，关注房企的成长性指标，探明变革或转型方向，比前几年更为重要，更为迫切。
看一家房企的成长性，可从两个方面进行评判。一方面看历史和现状，也就是过去一定时期内企业各项业绩指标的增长率和波动性。方法是，先对比自己企业的业绩曲线，再与同类企业和行业标杆企业进行对标——通过纵、横向比较，自然可看出快慢优劣。另一方面看成长潜力，也就是未来前景。
简单来说，房地产企业无非有两种增长方式：规模速度型和质量效益型。当然不是二选一，而是在某一阶段以某种增长方式为主，另一种为辅。
如何做到业绩速增？我们对比了各家企业的业绩增长曲线后发现，有五类企业在“规模速度和质量效益双增长”方面做得比较好。一是发展规划要及时调整，但又不能频繁变动。保利、世茂等是成功典型，而合生、万通等则当思。二是战略要尽量聚焦，包括区域及城市布局、产品线规划等，不要太过发散。万达、碧桂园凭借一个产品模式就做到了上千亿，是战略聚焦的成功典型。而很多中小企业，什么产品类型，包括旅游、养老地产等，也都想尝试，很难能形成独有模式和核心竞争力。三是以轻资产、高周转模式为主的企业，增速大都较快，而过早启动重资产模式和过度最终高溢价而牺牲周转速度的企业则增速较慢。四是重点布局核心城市、重点开发主流产品的企业。第五，可能也是最重要的，就是价值观及开发理念一定要端正。事实证明，几家主赚煤老板钱的企业，都遇到了发展问题。
谁已抢跑领先，谁在苦苦追赶，谁将弯道超车，谁被洗牌出局，其实局势已渐趋明朗。如果理清思路，做好该做的，很容易在“乱市”中脱颖而出；如果2014年企业还确定不了未来发展方向、增长方式和发展规划，出局的可能性真的很大。
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