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房企业绩研评之十一：从三项费用率看成本利润统筹功力
(2014-04-18 09:15:51)
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利润率功力比率房企年报三项费用 |
【摘要】
费效比是一面镜子
我们知道，房地产项目的开发总成本包括开发成本和“三项费用”。在兰德咨询的成本标准科目体系中，开发成本包括7项二级科目，分别是土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费和资本化财务费用（资金成本）；“三项费用”是营销费用、管理费用和财务费用。三项费用与年度销售（营业）收入之比，就是三项费用率和每项的费效比，即投入费用和产出效益的比值（ROI）。
通过对标三项费用率及费效比，可以从一个侧面看出企业的成本管控水平。
据兰德咨询监测，截至 4月7日，已有135家上市房企发布了年报，占总量210家的64%。其中，沪深两市84家，香港内房股51家。
统计显示，已发布年报的上市房企中，有84%企业的三项费用均有不同程度的增加。其中，销售额TOP20房企，除了无从知晓万达、绿地的准确数据外，其他18家企业的三项费用率及费效比大都出现了不同程度地增加。
值得一提的是，万科近年来三项费用率呈总体降低趋势，说明万科在费用控制方面取得了一定成效（见图1），但销售费用仍高达2.85%，高于绿地、万达、中海、方兴等企业。
84家内地上市房企中，有80家企业的三项费用可采信。80家企业中，三项费用率低于5%的有7家，5%-8%的有18家，高于10%的有45家，占56%。三项费用中，营销费效比低于3%的有44家，占52%；3%-4%的，有16家，占19%；4%-5%和5%-6%的分别有8家和6家，高于6%的有6家，其中绿景控股7.63%、上海新梅12.3%。管理费用/营业总收入低于4%的有30家，占36.6%，高于6%的占31.7%。
总体来看，香港内房股的成本费用利润率、三项费用率及费效比优于内地上市房企。进一步对比成本比率（营业总成本/营业总收入）后发现，51家香港内房股房企中，低于80%和高于80%的几乎相当，分别是26和25家。其中，中海宏洋只有48%，勒泰控股和保利置业只有50%。而首创、恒大、远洋、龙光、雅居乐则均高于90%。三项费用率及费效比的差异也非常大。以营销费效比为例。中海宏洋、保利置业、越秀地产、万达商业等6家企业低于2%，2%-3%的有12家，3%-4%和4%-5%的，各有9家，而超过5%的则有花样年、景瑞、融创、中骏置业等，其中融创的营销费效比高达8.68%。香港内房股的管理费效比总体高于内地上市房企，有69%的企业高于5%。其中，龙湖5.23%，融创10.74%，碧桂园11.48%。
三项费用增加的主因大都是企业销售额及营收实现了增长。但从费效比来看，各家差异还是比较大。值得一提的是，第二、第三梯队企业的三项费用率和费效比的分化更为严重。
绝大多数企业三项费用增加的另两个原因是，是受市场竞争影响，营销费用有所增加；惯性使然——许多企业管理粗放，已习惯了“跑冒滴漏”，费用很难降下来。
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