【摘要】

利润，始终是个最扣人心弦的敏感词。500强房企测评报告所说的 “利润止降回升”，仅指行业500家优秀企业的利润均值。至少从已发布2013年报的企业来看，有73%的企业实现了净利润正增长，但同时有61%的企业利润率下滑，并延续着年均下降1个百分点左右的趋势。所谓暴利，其实已是昨日黄花，只是因为房地产总值高。如果仅看利润率，房地产已属“中利行业”，而且到2015年很有可能触及“10%红线”。如何逆势拉升起下行的利润率曲线，是房地产企业必须要面对的一大问题。

总体来说，房地产开发的刚性成本，包括土地、融资、人力成本等越来越高，但因库存量、潜在供应量有增无减，导致售价和利润压力越来越大，这也是房价居高不下，而开发利润率却越来越低的根本原因。或许只有重构地产新秩序，进行利益再分配，才能真正破题。

近年来行业平均利润率每年以1个百分点左右的速度在持续下滑。但这并不意味着企业就没有文章可做。要提高开发利润率f₁，无非有两种方式，一是“控”，即控制成本费用；而是“提”，即提高溢价率。“控”的重点是土地成本和资金成本，“提”的重点是提高产品溢价和服务溢价。另外，因为近年来土地成本和资金成本越来越高，事实上开发投资的杠杆率f₃也是越来越低的。所以，提高回报率f最有效的着力点是提高周转率f₂。

要控制资金成本，企业还要优化负债结构，严控负债利率。我们知道，目前国内房地产私募基金的目标收益率一般在20%-30%，信托10%左右。近年来，因为信托、基金等负债占比较高，负债利率也越来越高，整体已超过10%，因此资金成本“吃掉”项目开发利润的比例也越来越高。根据兰德咨询对上市房企的利息支出与净利润比例关系的测算发现，有些企业的资金成本与净利润之比高达70%，甚至100%以上。事实证明，融资渠道及融资结构、融资利率已成了除土地成本外，影响利润率的第一因素。进一步测算显示，有息负债利率每增减5个百分点，项目净利率就会随之增减1个百分点左右。

遗憾的是，因为不同企业的盈利能力、债务风险程度不同，信用评级高低相差较大，所以融资利率和资金成本相差很大。兹举几例予以比对。据公开资讯显示，奥园于2019年到期的3亿美元优先票据利率是11.25%，五洲国际于2018年到期的1亿美元优先票据利率高达13.75%。龙湖地产去年1月发的10年期5亿美元优先票据，利率是6.75%；7月的4年期77亿港元银团贷款利率是3.1%+HIBOR。原因是龙湖的信用评级在国内民营房企中是最高的——穆迪给予龙湖的信用评级是Ba1,标普是BB+。还有更低的。去年10月，中海发行了3档高级无担保债券，5、10、30年期各5亿美元，息率分别是3.375%、5.375%和6.375%。正是因为极低的息率和几无偿债压力的超长年期，使中海地产成为少数坐享投资评级的开发商。加之中海娴熟的逆周期拿地能力、一流的成本控制水平，以及较高的产品标准化程度，使其成为多年来业内“最赚钱的房地产公司”。

企业要将下行的利润率曲线拉升起来，措施还有很多。例如，通过产品模式创新，实现像万达、恒大、碧桂园一样低价拿地——毕竟土地是房地产开发之本、利润之源；通过优化调整市场结构和产品结构，来优化利润；通过产业协同、提供增值服务等，实现产业链一体化、产品与服务一体化，发掘新的利润增长源，最终实现较高的叠加利润。

企业一定要清醒地意识到，行业平均利润率持续走低的趋势几乎不可逆转。正因如此，企业才更应努力把自己企业的利润率给拉升起来——只有多用功，才会更成功。否则，如果仍是随大流地无所作为，就不可能脱颖而出，反而有可能成为被洗牌出局的企业。

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