【摘要】

通览已发布快报的企业业绩，虽然七成以上企业都报“预增”，但增幅分化态势非常明显。影响业绩分化的原因很多，如市场布局、产品结构、去化能力等，而“原因的原因”都可溯至企业开发模式及经营策略。显而易见的是，高周转、高杠杆、轻资产的“两高一轻”模式依然是支撑业绩高增长的主流模式。

为什么“两高一轻”模式成为过去几年的主流模式，这需要从房企的核心要义说起。

房地产开发无论多么复杂，目的都是通过投资，实现企业资本投资收益最大化。那么，如何实现投资收益最大化呢？其实就是一个盈利模型，或破解一个公式：M=S×f 。其中，M是指投资回报（利润），S是指销售额或开发规模，可理解为企业规模，f是指回报率。

实现M最大化有两条途径：一是做大S，即做大规模；二是提高f，即做优做强。

S（规模）是客观存在，主要取决于企业的资金量（“资金池”容量）。S值是100亿或100万平方米和1000亿或1000万平方米，因为规模基础不一样，所以是很难类比的。中小企业很难追赶上万科、保利、中海、恒大等企业，主要原因就是S基值不一样。在较小S值的情况下，要尽快做大S值，只能走可快速做大规模的高周转之路——只有高周转，速度才能更快，才能跑赢市场。

与很多行业不同，房地产开发的资本投资回报率f其实不是利润率，而是利润率、周转率和杠杆率（权益乘数）“三率”连乘的结果。即f=f₁×f₂×f₃ ，其中f₁是利润率，f₂是周转率，f₃是杠杆率。要提高f，就要提高 f₁、f₂和f₃。

在当前市场形势下，随着竞争越来越激烈，事实上行业平均利润率大约每年以一个百分点的速度在持续下滑。而且，因为近年来土地成本和资金成本越来越高，事实上开发投资的杠杆率也是越来越低的。所以，提高回报率f的最直接、最有效的着力点是提高周转率f₂。

要提高周转率f₂的最佳方式就是要“快”，也就是要做到快速周转、高效开发。从一线品牌企业的成功经验来看，推行产品标准化、管理标准化、供方资源战略化等是实现“快”的最有效办法。而且事实证明，只要能实现快速周转，f₁是利润率和f₃杠杆率也能随之提高。这也是近年来“两高一轻”成为主流开发模式的根本原因。

全文阅读《房企业绩研评之三：高周转高杠杆轻资产依然是主流》

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