【摘要】为什么过去持续打压房价而房价还是快速上涨，为什么现在救市而价量还在全面下跌，这都是消费预期的影响使然。无论是过去两年的供需两旺，还是现在的供大于求，都只是表象――没有改变的是，潜在需求量没有改变，市场供应量也没有大幅度增长；改变的是消费预期，消费预期使得实际购买量大副下降，而市场供应量却还在增加――彼已消，此仍长！这就是当下房地产市场低迷的根本原因！！！

对于时下的房地产市场走势，在上篇博文《“十大措施”难救开发商，明年五一是道坎儿》中，我阐明了我的基本判断：现在的房地产市场有两个事实在短时间内已经无法改变：一是供需结构已发生根本性逆转，大多数城市都出现了供大于求的局面；二是收入预期不确定或者降低所导致的消费预期在短时间内难见起色。“十大措施”至多能够起到防止房价快速下跌，决不会阻滞房市整体走向低迷！近几天，我苦思冥想，也查阅了大量资料。在此，我进一步论述两者关系和对市场走势的影响。

或许，不同的人对于当下房地产市场的供求状况有不同的判断――有的人认为需求巨大，供应不足（这也是导致在过去两年里房价快速上涨的主要原因）；有的人认为现在是供大于求，所以导致房价走跌――但大家对于“供求状况影响价格走势”这一经济法则还是普遍认同的。

我不是那种整天坐在办公室里写博文的“闲杂人员”，更不会通过极左或极右的观点博得阅读量。近期，我到成都、合肥等城市连续做了两周的调研，与有关地方官员、房地产企业老板和普通消费者进行了交流。特别是通过与销售现场的购房者的攀谈，我对于供求关系和消费预期又有了进一步的思考。如果说“供求状况影响价格走势”的话，那么又是什么在影响供求呢？是消费和投资预期！

前两年，房价上涨看似是供不应求，实则是消费预期过旺。――彼时，股价连续两年的疯狂上涨，使得城市居民由无产阶级变成了中产阶级，个人的金融资产翻番增长。与此同时，GDP连续四、五年以两位数增长，房价也跟着上涨。在房价不断上涨的刺激下，在个人预期收入比较乐观的影响下，两者相互助推，导致房价进一步上涨。随着房价的不断上涨，二手房市场也空前火爆。这时，许多有房人暮然审视自己的老房子，发现非常值钱了。实物资产加上金融资产，许多城市中的中产阶级发现自己已经是百万富翁了。于是，很多人出租或卖掉老房子，也投入到已经浩浩荡荡的置业大军中。与此同时，在需求旺盛的刺激下，开发商的投资信心也空前乐观，在加上一些短见、蹩脚的经济学家鼓吹奥运会、世博会影响，便出现了“面粉比面包还贵”的诸多地王现象。一旦投资预期加入其中，便在中国大地上上演了一场“个人资产快速增长――收入预期乐观――超前消费――投资预期高涨”的喜剧大片。我有一位济南的亲戚，一家有两位没有工作，全家月收入不过六千元，有两套20年房龄、合计有接近100㎡的老式住宅楼。去年，两位老人核算了一下，两套房子市价值40多万元，再加上几十年的存款十几万元，已经有五十多万的资产了。于是，两位老人给我商量，是不是卖掉老房子，买套大房子。按照当时济南5000元/㎡的房价，75万元买套150㎡的房子，一家四口都可以住进去。首付50万，月供也不过一、两千元。我告诉两位老人，还是不要买，更不要负债买房子。最终，老人听从了我的意见。但这件事至今让我思考，甚至后怕。一个收入中低的普通家庭，竟然也动了买商品房的想法。我相信在中国有很多很多这样的家庭，还有很多很多进城的个体农民工和很多很多在父母资助下的大学毕业生，都先后加入了置业大军，至少都被撩拨起了置业的兴趣，产生了尽快置业的想法。这难道不时“个人资产快速增长――收入预期乐观――超前消费――投资预期高涨”的循环结果吗？于是，泡沫悄然产生，并且越来越大……

2007年10月起，随着股市泡沫的破灭，上亿的股民――也是商品房市场的消费中坚――的金融资产在不到一年的时间了缩水了70%！祸不单行的是，肇始于美国的金融危机加剧了人们的恐慌心理。于是，人们的消费预期也发生了根本变化：（1）随着房价走跌，个人的实物资产开始缩水，同时金融资产已经大幅度缩水，个人的购买力事实上已经下降很多。（2）近几个月来，宏观经济的坏消息不断，32个行业中已经有29个行业开始全行业亏损；倒闭、讨债，裁员、减薪……未来充满了各种不确定性，人们对未来收入预期越来越不乐观。一方面是资产缩水导致购买力下降，一方面是预期收入不乐观导致消费预期下降，在加上畸高的房价又超出了大多数人的购买力，于是实际购买行为开始快速萎缩。随着购买力下降，已经驶上快车道的开发量却没有下降――彼已消，此在长！于是新的互动循环又出现了：“个人资产缩水――消费预期下降――购买力下降――供大于求――量价齐跌”。于是，供求格局悄然变化，并且量差越来越大……

综上所言，无论是过去两年的供需两旺，还是现在的供大于求，都只是表象――没有改变的是，潜在需求量没有改变，市场供应量也没有大幅度增长；改变的是消费预期，消费预期使得实际购买量大副下降，而市场供应量却还在增加――彼已消，此仍长！这就是当下房地产市场低迷的根本原因！！！

为什么过去持续打压房价而房价还是快速上涨，为什么现在救市而价量还在全面下跌，都是消费预期的影响使然。

按照常理推论，现在的刺激内需的措施应该重点，也是最直接、最有效的办法应该着眼于如何刺激需求上，比如提高个税起征点，比如“保障房”由补砖头转为补人头，由此而提高购买力，但我们的措施却是“政府投资大运动”。这种以政府主导的大投资运动，以全体纳税人的钱投入到最容易产生腐败的基础设施建设领域，只会增加一部分“体制内”企业和人员的收入，而不可能在短期内惠泽大众。等于是兜了一个大圈子，而且方向是错误的。

我在合肥调研时，这几天当地的官员非常兴奋。其中一个好消息是，迟迟没有批复的新机场项目已经批复了。但我在想，这类项目对于老百姓买液晶电视有促进作用吗？而亲身经历的一件小事却让我切实体会到了消费预期像病毒一样在快速的蔓延：在酒店门口，听到三个服务员下班后边走边说。其中一个人提议：“打车走吧？”马上另一个人反对：“打什么车，工资又不给涨了，坐（公交）车吧”。最后一个人马上附和：“就是啊，坐车！”。我看着三个人走向站牌，四周是秋风吹起的落叶……

我有一个大发现和大想法。大发现是房市是紧随着股市快速萎缩的，两者的波动曲线几乎是平行的；大想法是刺激内需是否先从拯救股市入手？股市不举，房市难兴！

无论什么措施，什么想法，还是应该首先从刺激消费预期入手。只有这样，当人们在选择打车和坐车的一念之差中，会无需过虑地选择打车。如此，打车――增加出租车司机收入――拉动出租车司机和汽油消费――石化业、运输业兴旺――国民经济重新驶上快车道，新的增长周期也就到了。