前日发了博文《预计近期出台房市新政》后，仅仅过了两天，房市新政就真的出台了。之所以幸而言中，皆因为多年的观察：一般在国务院常务会议后短则几天，长则十几天，正式政策就会出台。只是没有想到的是，这次是以财政部名义单独发布的，而没有包括建设部在内的其它部委。看样子，建设部还要继续“弱势”下去，但我们还是要相信其中有建设部的很多功劳。

对于本次自从 2008年11月1日起实施的房市新政，可以简要“分解”为5项内容：

1、个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；

2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税；

3、对个人销售住房暂免征收土地增值税；

4、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；

5、下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

新的“房市新政”涉及财政和房贷两个方面。在关注这些的时候，同时没有还不要忽视财政部“十条”中还有两项重要的内容：

1、  地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

2、  加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。

这两项内容将对房地产市场产生深远的影响。我们稍后分析这一论断。现在，还是先对“房市新政”做出基本的判断。

首先，“房市新政”非常及时！

大家知道，这一轮的房地产市场调整起始于去年的10月份，距今整整一年了。在过去的一年里，大凡在房地产一线工作的人（学院派专家和“愤青”除外）都能体会到房地产市场经历了怎样的“变局”――价格从上涨到平滞，再到全面走跌；交易量直线缩减，一、二线城市的交易量已平均减少了近一半；房地产投资额逐月减少，土地流拍量逐渐增多，开发商资金链月绷越紧，甚至仿佛将要听到吱吱绷断的声音……

可以想象，“金九银十”已经过了，现在如果再没有“利好”政策出台，房地产的下一个销售旺季还要等半年之久，估计很多开发商肯定撑不到那个时候就要倒闭一批了。在房地产市场处于诡异变化、并有可能“大崩溃”之前出台“房市新政”是多么及时！！！不要忘了，亚洲的97危机和美国的金融危机都是起始于房地产价格骤跌。现在，房价下跌的只是一线城市和部分二线城市，如果房价全面下跌，那我们的国民经济极有可能出现大问题。如果一觉醒来，我们银行的存款由100万变成了50万，你说可怕吧？

所以，“房市新政”的出台既救了房地产市场，也救了国民经济，更是救了我们每一个人！所以，非常及时，非常及时！！

而且，“房市新政”主要救的是低收入者，非常具有针对性

估计很多“愤青”看到救市政策出台后，依然会不加研读、不加分析地依然大骂“政府在就开发商”。但只要我们简单分析一下，就可知道这次的“房市新政”主要救的是低收入者――无论是降低契税、印花税，还是降低房贷比例――都是直接针对低收入者的。其核心目的就是为了“刺激需求”。当然，“房市新政”也必然有利于开发商――需求被刺激起来了，销售自然会有一定的起色――这可从一定程度上缓解当前量价齐跌的紧张局面，也可以纾困越来越严重的“供大于求”的供需格局。

简言之，“房市新政”的“针对性”体现在两个方面：一是针对当前“供大于求，需求不足”最基本市场局面；二是主要是救经济，救低收入者，间接地拉一下开发商。

特别是要关注“房市新政”对市场的近期和中期影响

【近期影响】

1、今天上午股市一开盘，地产板块股肯定大涨！

2、“房市新政”关于“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”的口子等于中央政府对各地的救市政策由默许到鼓励。可以想象，近期可以必将会争先恐后地、疯狂地出台一系列救市政策。

【中期影响】

“房市新政”关于“加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造”的号召几乎等于在说：“加大廉租房投资”。廉租房不同于经济适用房，根据本人的解读，“加大廉租房投资”意味着今后将实施以政府为廉租房开发建设主体的市场主导者，从根本上改变开发商唱独角戏、政府无能为力的被动局面。

――从此，房地产供应格局将发生根本改变！

――从此，凯恩斯主义开始回归，市场原教旨主义者将走向泯灭！！

――房地产市场本应如此：政府主导，市场补充。现在，只不过是回归！！！

所以，开发商且不可过于乐观，反应过度

新政发布后，我估计，除了“愤青”会不假思索的一味否定外，还会有一些人会高呼“房地产的春天又来了”。我要说的是：不要过于乐观，反应过度。

如前所言，本次“房市新政”主要救的是国民经济，针对的主要是低收入者，对开发商只是拉一把而已。也可以这样比喻，“新政”就像给一个剧痛的病人打了一针兴奋剂――会短期有效，但长期还要看病的轻重和体质及抗病能力。至少，以下几个方面短时间内是难以改观的：

――供大于求的市场基本格局短时间内难以改观；

――高达1.3亿㎡的空置房短时间内难以消化；

――交易税费降低后，此前受到惊吓的投资客房主们会开始大量抛售；

――股市低迷，对未来收入预期不乐观，因此消费预期短时间内难以改观；

――市场略有回暖后，开发商也会见好就收，大排量抛盘；

――国际、国内经济形势依然不乐观，略有风吹草动，就会对冲掉“新政”效果！

在博文《暖冬也是冬天》和《不要过于奢望救市效果》中，本人已对此有过较详细的论述，在此不再赘述，欢迎大家阅读。

“新政”只是纾困，“自救”方是根本

尽管“房市新政”出台的非常及时，也非常具有针对性，开发商还是不要过于乐观。我们应该认识到，“新政”只是国家对房地产市场的短期纾困之举，其效果更是需要实践去检验；在获得短期喘息之机后，开发商们应该清醒地说一声：“谢谢，我终于可以可是自救了！”

这么自救？肯简单，企业要实现可持续发展，无非是做好经营和管理两篇文章。

首先，在经营上，企业尽快调整开发经营理念，合理控制增长速度和开发节奏，特别是要控制经营风险，建立资金预警。其实，我们的很多房地产企业往往陷入一种认识误区，就是盲目追求企业发展的规模指标，如总资产、销售收入等，非要在几年内怎么样怎么样，比如迈入十亿、百亿企业之列，而恰恰忘了评价一个企业的优劣的其实是“相对指标”，包括净资产收益率、销售利润率、存货周转率、资产负债率等等。我们可以做一个简单的假设。如果一个企业不顾自己的资金实力、管理水平等，而盲目地想在几年内追上万科，就可能像顺驰一样在某一天轰然倒下。反之，如果企业这么想：我销售额比不上你，但我的净资产收益率、销售利润率比你高――我比你稳健，比你健康。这才是大多数企业应该认识到、应该追求的。认识到了这一点，就找到了“自救”的途径。比如资产负债率、总资产周转率，这些指标之于房地产企业来说是极为重要的。资产负债率大大影响企业的融资能力、盈利能力和抗风险能力。这一点，从国家出台一系列房贷政策以来对企业的影响之大已超乎许多企业的承受能力就可以看出来了。现阶段，很多企业将资产负债率控制在70%以内，兼顾了开发风险和扩招速度，是较合理的。但是我个人认为，房地产企业将资产负债率控制在50%左右（净值与负债相当），而且现金量不低于10%，才是合适的或者是比较理想的。如果你像其他房地产企业一样也是高负债、快速扩招的企业，你凭什么算作优秀呢？难道你有比别人更好的内功――管理作为保障吗？

其次，在管理上，企业也应该尽快转变只求外延式增长不求内涵式增长的理念具体措施就是：重新制定或调整战略发展规划，建立健全管理体系，实施有激励作用的薪酬和绩效管理制度。

其实，现在已经有越来越多的企业在思考着这样一些问题了：企业应该如何度过两三年的市场调整期，除了市场环境因素外企业内部还存在哪些问题，是否要重新梳理、调整一下发展理念和战略规划，是否要重新确定企业的管理模式并建立健全精细化、标准化的开发流程，是否针对业绩下滑、人心浮动的情况而制定实施新的薪酬与绩效考核制度……与其坐以等待，看着员工无所事事，还不如利用难得的空闲拿出两三个月的时间来彻底地梳理一下企业的未来发展模式和内部管理问题，为企业今后的发展奠定坚实的管理基础。如此说来，我们兰德公司的业务会越来越多了。

房市繁复，阅尽各色人等，

乱中取胜，方是真正英雄！

    已近子夜，唉，明天还要直面世间嘈杂……

回首曾经的“顺驰”，拭目今日之“龙湖”

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