文/Kevin

要谈2009年的楼市，得从2008年房地产市场的变化轨迹、根源以及发展趋势说起。2008年是房地产的拐点，房市由2007年的火热异常，转入2008年的观望与调整，金融危机的到来导致楼市的最后的急转直下。

回顾楼市的调整之路：随着2007年房贷新政出台，投资需求离场，首先从深圳、广州、重庆等城市开始，这些城市在07年4季度步入有价无市，成交量萎缩。从08年1季度之后，就开始各楼盘就竟相降价促销，价格体系开始崩溃。08年2季度，在传统旺季中的支持下，楼市略有回稳。但进入3季度，楼市反弹无力，形式很快再度恶化。进入四季度，传统的金9银10却成了加速下滑的起点，加速价格全面洗牌。

从城市调整特征看，广州、深圳是价格调整的先行者，北京、上海，作为房价的标杆城市，在相当长时间内保持价格坚挺。在成交量萎缩中，开发商与购房者陷入有价无市与挺币观望的僵持中。但在2008年3季度末，北京的楼市首先打破僵局，一些楼盘开始降价，北京楼市开始走入量价齐跌的局面。进入4季度，上海的楼市僵局也被万科率先降价促销所打破。

上海、北京这两大标杆城市房价体系的松动，宣告中国房地产全面步入调整期。

还有少数房价坚挺逆市上涨的城市，也在最后迎来了生死噩耗，如三亚、济南等地，在08年9月份之后，陷入全面下跌。而且没有任何过渡。让开发商猝不及防。

其造成楼市最终未摆脱厄运最根本原因是国际金融危机对实体经济的影响，使潜在客户的实际购买力明显下降。股市大跌，许多客户的股票缩水80%以上，又不肯割肉出局买房。我国股民范围很广。对房市购买力影响很明显。同时，实体经济的下滑，使许多从事个体经营以及经营私营企业的客户资金紧张，周转困难。造成全民资产缩水的局面。

那么从2008年整体市场趋势看，全国房地产市场在4季度前更多时间是处于坚持状态，4季度后急转直下。区域调整周期上差异造成周期拉常，部分区域已经初步探低，等候整体回暖，但更多区域才进入下挫阶段。那么2009年不同城市先后将在挣扎中触底，本博主要从需求与供给市场两个层面分析：

一、经济危机形成的现实影响，冰冻需求市场，导致交易量触底

金融危机在2008年前对中国人熟悉又陌生，普通大众并非经济学家，他们对金融危机的认识都是从心理恐慌与对真实的感受而来。首先华尔街银行倒闭传来噩耗，无疑让中国认识到金融危机的威力可怕，那么也导致正处于行业调整中的中国楼市，形势更加严峻，加深了调整幅度与周期。

而随着经济危机对实体经济的影响，首先股票缩水，企业经营受损，陆续出现企业倒闭，失业率上升。对其他行业的影响也日益明显，如制造业、纺织业、家电、日用品、建材等陆续降价，普通百姓感觉到此时不是花钱的时候，都勒紧了自己的钱袋子，继续等待。所有行业都面临同样的问题，需求萎缩，经营困难。

而这种现象在08年4季度才初步出现，随着金融危机的实体经济的摧残与渗透，其产生的影响日益加重，并完全暴露在普通百姓眼前。随着之而来的是购买力进一步削弱，而政府在短期也无法快速刺激消费拉动内需，无法短期改变这种经济局面，那么这种经济形势无疑已给2009年房地产市场定了调。那么对于房地产而言，因为行业涉及上下游50几个行业，注定作为政府救市的突破口，所以看到在4季度政府也是陆续推出救市政策，2009年各地方政府还奖进一步出台救市措施。那么作为中国所有行业，房地产行业肯定是最先触底的行业，那么注定2009年楼市需求观望有一定放缓，不排除成交量有可能出现萎缩，但是最终实现需求触底，将保持稳定的成交量。

三、开发商面临市场考验，2009房价全面触底

在如此市场环境下，08年已经让不少开发商满目疮痍，在08年年底生死考验后，09年上半年的路将更艰难。对于大部份开发商来讲，在2008年年底的考验，已经有部分项目完成了价格调整，现在受整体经济环境影响，在无信心的大环境中销售平淡，不少企业正面临降价后销售难以火热的尴尬局面，只能坐等时机，或自己创造节点，但是价格进一步调整机会较小。

而部分企业由于本身企业或项目面临的实际问题，未能实现价格调整的。随着形势的恶化最终在2009年还得被逼上降价绝路，不同城市将陆续把价格回调到相对统一平稳的价格区间内，也就是价格触底的区间范围里面，但由于国家保障性住房建设入市是无疑是房地产市场的固化剂。那么也预示价格触底后市场的艰难，触底后底部盘旋的周期较长，市场又将形成新一轮的竞争，这种竞争不可能再次出现价格雪崩，但确对开发商提出了更大的考验，所以房地产市场将出现在底部促销的局面，将维持较长时间。

目前政策面来说对于房地产市场2009年是一大利好，政府也出台保护开发商的政策，支持大鱼吃小鱼的政策，给予优质企业金融支持，说明政府已经想法赌住房价崩溃的通道，不会出现价格乱战，企业面临灭绝而出现价格混乱的情况。

那么本人预测在2009年四季度以前各个城市的房价下跌调整后进步一步夯实，价格就此触底。等待开发商的是如何融化价格回归后需求的冰山，如何度过在市场底部盘旋的时期，解决如何在保障性住房对商品房市场平抑地产新时期,这将是个漫长的底部调整过程,初步估计大概2年左右。