文/Kevin

已刊登2009年1、2月合刊《地产资讯回收站》一言堂VOICE

2008年对于中国房地产市场来是说无疑是颠覆性的一年，打破房价只涨不跌的神话。到年头，来年楼市无疑成为大家议论评说的热点，从不同的角度、不同的论据纷纷展望2009年楼市。潘11有些事不关己，放言中国商品房住宅市场将被保障性住房要挟；老任却从政府全力救市看到了春天的希望；易宪容却在购买力与房价之上死缠烂打……

但是值得提醒的，不同人评价市场的依据、角度甚至利益关系不同，产生了不同的结论。在我看过这么多篇有关2009年楼市预测文章发现一个通病，评价全国楼市的文章却反应是作者当地市场情况，而又有不少拿全国市场来定义各地方市场。出现以小论大或者以大论小的现象。这种观念是严重错误的市场言判方式。

本博就2009年重庆房地产市场谈谈自己的认识与理解，欢迎拍砖：

一、重庆房价已经见底，调整可能性小

重庆楼市除2007年非理性市场带来的房价快速拉升外，重庆楼市一直被称为房地产市场的一方净土，远离泡沫万人幸福。但是我们可以看到，2008年重庆楼市在全国楼市一片混沌中，率先实现了价格跳水，重庆楼市相对较为敏感，他是一个供给与需求都是十分庞大的城市，也是目前重庆楼市保持稳定发展的重要因素。

重庆楼市从2008年第三季度正式开始进入房价调整，特别是进入2008年11月下旬开始全面价格回归后，目前重庆房价可以说已经恢复到正常水平。2008年已经将2007年拉高的房价部分消磨了，不能与其他房价虚高的一线城市一概而论。我敢说重庆房价已经触底，但是其他一线城市仍然存在房价虚高，调整空间较大。

另外重庆楼市唯一在2007年被提高的利润空间也在2008年被挤掉了，不存在暴利现象。从重庆2008年第四季度商品房交易价格看，目前重庆楼市商品房均价从4200多元，下降到3700元左右，下幅达到15%左右，而同比2006年价格3200多元看，增涨幅度在15%，年均增加率也符合正常的市场规律，后期主要是在区间内小范围波动。

从成本角度看，根据近三年的地价水平与建安成本等相关成本费用推算，目前重庆普遍的成本价格在3200-3300左右（具体可查看本人有关重庆楼市博文），如果开发商将车库成本分摊在内，其成本价格也达到3600元左右。开发商已是无利可图，在经过这一波调整和一轮年关考验后，重庆开发企业大部分企业已经亮出了底牌。

换言之，即使目前价格水平再无法实现销售，而企业面临倒闭的危险话，相信大部分房地产企业选择再降价的可能性较小。因为亏本买卖在无必要时是没有人愿意去做的。开发企业更多出路将是响应2008年年底国家政策的号召，一方面企业可考虑融资渠道上开拓创新，另外国家新政也支持企业信贷，最后即使项目或者企业无法挽救，还可以转让项目甚至公司，并且国家鼓励并金融支持优质企业兼并，所以重庆不可能再出现价格大幅下调的情况。但是不排除有个别企业由于2008年价格未实现调整在2009年进行价格补跌情况，但是相信已是少数，2009年更多是在房价触底后开发企业的促销之战，预测价格将在3500-3800元区间内波动，企业更多会以优惠活动等方式创造节点刺激需求市场。

二、政府政策力挺楼市，恢复市场信心

从政策方面看，无论是中央还是地方，2009年政策方面是一片大好。政府将成为最大投资商，4000万亿已经开始部署，拉动内需。2008年年底中央政府也表明了拯救房市的决心与力度，更重要的是，中央放权地方可自主进行政策调整。

那么重庆政府在2009年肯定会实现政策一步到位，破釜沉舟拯救楼市。重庆政府救市已经到了刻不容缓的时刻，相信很多人都知道，重庆2007年房地产税收占全市财政收入的50.8%，还不包括土地出让等收入，目前市场萎靡的情况下，土地无法出售，相关房地产税收锐减，并且房地产相关产业影响更加严重。那么可以看出房地产对重庆政府的重要性。而从重庆城市产业结构也可以看出，政府家底主要靠“房子”与“车子”撑着，如今出口的那匹马已经筋疲力尽，只要靠自家的马，而自家马棚中，最好的那匹就是房子，如果房子完就等于家底没了，所以重庆政府必定拯救楼市，并且必须要有成效。

2009年重庆政府在救市方面，一方面对购房者，在现有的优惠如购房契税等，进一不从减，甚至免征，并且极有可能从购房户口迁移、个税抵扣等方面下工夫，借鉴上海2004年救市的成功法则，刺激购房者买房。而对开发商方面，也会实施相关税收的减缓政策，帮助开发商度过难关。第三，政府会在宣传引导方面，加强媒体监控，营造一个良性的舆论氛围。

目前重庆政府也公布了2009年将旧城拆迁改造计划，2009年计划拆迁改造400万平米，这将是政府制造的一手刚性需求，政府会掏出自己腰包，加大拆迁力度加速，拆迁进程，为房地产需求市场灌输新鲜血液。并且从目前政府的货币安置补偿方面看，政府也是加大了补偿的分量，从另一方面说明，保障了拆迁安置户有实力购房。

所以从政府与政策方面看，2009年重庆楼市信心十足，购房者会逐渐恢复信心，所以可以排除市场再度恶化的可能，我相信更多的是价稳量增的景象，让我们拭目以待。

三、换个角度看，重庆楼市还不赖

经常有人说2008年楼市太坏，市场太差。但是从重庆2008年第四季度结束后，我倒觉得重庆楼市还挺正常，因为看你在研究市场时参考与对比的年份。目前出现的问题是人们习惯与2007年市场比较，数据与结论都是同比2007年而得出的。说明人们还沉浸在2007年市场癫狂的阴影之下。2007年是非理性的市场，个人认为判断市场或者比较分析时，2007年给我们作为市场诊断或参考的意义不大，更多应该结合05年与06年市场进行分析与把握。

2008年重庆市商品房全年成交量1300多万平米，与05年、06年都保持同等水平，而从08年四季度单月的成交量看，与05至07年的成交量相当，所以我们可以看出重庆楼市，在经过价格调整后，其实是交易量也恢复到正常水平。而2007年是投资与投机市场的异常活跃拉高了成交量，所以是不能真实反应重庆房地产市场需求的情况的。从一些项目个案表现上，其销售情况也较好。所以我相信重庆楼市在目前价格回归后，政府的引导与政策刺激下，在这样庞大的需求支撑下，2009年重庆房地产市场交易量不可能萎缩，并且会出现一定幅度增加，也就是购房者信心重拾。

2009年重庆楼市是希望与调整并存的一年，价格触底反弹有限，交易量稳中有升，但是竞争异常激烈，并且这种着底部盘旋的周期也许会持续2年。

第45期：2009年房市调整还是前进？（2009年01月15日）