文/Kevin

2008年对于开发商来说过去的美好稍纵即逝。在惨淡的房地产市场环境下，开发商经过一年的折腾显得很虚弱，很多开发商已经皮包骨瘦。在这一路上许多经济学家、房地产专家、专业学者都三番五次的发起降价的倡导。并为开发商指明生死出路，降价才是开发商唯一的出路。铺天盖地的理由层出不穷，“房价虚高，超出普通百姓购买力”，“快速降价加速行业触底反弹，春天不远”。但是也许这些理论是具有一定的时效性的。

从现实的市场反应看，整体市场并未出现大规模的雪崩降价，更多的房地产企业是在寒风矗立或颤抖。因为在过去年头的疯狂与风光中，注定了今天他们的欲罢不能。因为降价对每一个企业都不是一件容易的事情，更多实际的问题与难题摆在开发商面前决策，现在降价对于很多企业也不是走出困境的最好出路，那么降价也就无法实现自救。

开发商选择降价自救必须决策三大问题：价格到底敢不敢降？价格到底降多少？降价后能否实现热销？

首先，对于价格到底能不能降这个问题。一方面房地产企业在前两年快速开发与销售中，造成前期已售高价房源过多，被套闹的业主很多，并且大部份为同期在售物业，降价两为其难。并且更有甚者，有部分开发商是在08年上半年盲目逆市上涨造成现在难以收场的局面，拱手让出价格竞争力。如果选择降价肯定滋生是非，这也是目前整体市场价格并未全面展开的一个因素。因为全国范围因开发商降价业主打闹开发商的事件已屡见不鲜。第二，如果选择盲目降价，可能造成项目客户更加观望，造成客户更愿意等待底点买入。

而，对于到底价格降多少。其降价幅度问题也是一大难题。不少开发商，临危出逃率先降价，但效果不好，继续下探，这种挤牙膏式的降价方式也让不少开发商吃尽了苦头，降价效果未达到反而加重市场观望。开发商在应对楼市危机中显得有些无计可施，力不从心。因为他们本身无法准确判断与把握市场，从2008年房地产市场调整的趋势上看，首先是以政策调控引发的房地产行业调整，形成交易量的萎缩，但是随后经济危机跨海而来无疑雪上加霜。开发商面对变化的市场有些应接不暇，有些迟钝。另一方面，许多开发企业由于07年的盲直接造成08年的慌乱，造成局面难以收场，在面临突如其来的市场噩耗下，手足无措，其实可以看出很多大企业在市场逆境中已经变形、走偏，心态显得不佳。

第三，现阶段对于降价是否有用的问题，才是目前让开发商焦头烂额的事情。在市场更坏的情况下，开发商对降价后的效果最困惑、担忧。在是市场转折之初，率先一步到位降价，效果毋庸置疑，例如万科的降价先行效果显著。但到目前开发商失去了降价的最好时机，降价首先要快，是个重要因素，因为快速降价，既能促销有能实现价格回归，而越到，就只能是价格回归，促销效果就大打折扣。

而正因为开发商对市场迟钝，在迟疑中观望，加之经济危机对需求市场信心的冲刷，造成需求市场更无信心。从购房者分析，他们信心全无，担心防价下跌，甚至演变成客户认为房价在经济困难时期必跌的心理。例如小盘降价，生死未卜，购房者会担心其实力而放弃选择。

再者，如果一个项目没有特定核心价值客户也不会轻易选择。所引发更深层的问题，就是目前是考验一个企业和项目的核心竞争力的最关键时期，如果项目没有核心竞争力，即使降价也无法形成提高成交量。例如，万科降价可能有用，客户会因为品牌与服务而追随。但是对于既无品牌，又无核心竞争力的企业与项目，降价也不一定达得到效果。而造成这种局面也是开发商自食其果，在前几年疯狂市场下，开发商盲目、非理性开发，不少开发企业在专业、管理、资金等方面问题较多，企业不具备高水平的开发能力。这些“文盲”企业，即使降价无用。所以，到现阶段选择降价也未必是走出困境的有效办法。

还有些高成本以投资型的项目，即使降价也无取得效果，因为他的成本决定了不是目前刚性需求的目标物业。真到血本无归时，宁可成烂尾楼，也不会亏本销售，因为大部分开发资金都是银行的钱。正因为这些原因，很多开发企业选择继续坚强。

对于不少开发企业，降价似乎在逐渐失去意义。开发商面临着形势更加严峻，在希望中不断绝望。曾经还梦想天降奇兵，但国家各种手段施救失灵。年底将至，似乎市场与天气一样，越来越冷，经济环境越来越坏。猪肉降了，养殖户把母猪都杀了，减产，减成本。开发商也被冻清醒，但最好的机会过去了，最坏的时期已到。开发商也在为生死存亡忙乱，不少开发商裁员降薪、缩减开工面积，推迟开工时间等来来缓解企业压力。

也许有不少小的开发企业在死亡线上挣扎时，还会选择大幅降价，也许有开发商“宁可站着死，也不愿跪着生”，大义凛然，视死如归。但是随着时间的进程，降价对需求市场的刺激效果在逐渐衰减。房地产将面临变革，大企业瘦身，小企业将濒临瓦解。不少企业将在等待中绝望，在绝望中死亡。

这个时候我想到一句：“真的勇士敢于直面惨淡的人生”。我相信有不少优秀房企他们肯定能逆市而为，从容面对惨淡的市场。