文/Kevin

一、重庆房地产需求市场判断：

随着“经济危机”影响力在需求市场扩散，后市客户观望心理更加严重，未来半年成交量将继续下滑，跌至低估，明年5月后可能出现小幅度反弹，但空间不大，整体平稳。

 

1、客户观望心理更加严重

2007年1-8月重庆需求市场受房地产行业自身调整以及全国一线市场价格波动的影响，导致市场进入观望状态，影响因素为行业调整，担心房价下跌。

但是，9月后，随着经济危机在购房者心里传播以及沿海企业的倒闭，尤其是到了10月，客户观望心里升级，从销售现场与郊县客户反应，目前更多客户是认定房价在经济危机的影响特定下跌，而随着这种阴影的传波，客户观望心里更加严重。所以从消费心里上已经障碍重重，所以预测成交将继续下滑。

 

2、急于住房的刚性需求已经转换

9、10月由于重庆地方政府结合秋季房交出台有史以来最大的契税优惠，国家刚好提出两层首付政策，并且从客户分析发现大部分急于买房的客户就等房交会开发商的促销与政府的优惠政策出台，所以以房交会为节点几乎将目前急于有住房需求客户转换。

同时，剩余的需求客户是属于更加理性，观望心里是更加严重的，目前都反应出现“现金为王”的心里，受金融危机影响的加重，后期的客户很难快速进入市场，尤其是改善需求与投资客户更难入市，所以判断这将使市场成交量带入低谷。

 

3、秋交会反应楼盘实际降价的少，客户更愿意等待

从本次秋季房交会看，除融侨旗下的三盘实际价格调整外，大多为特价房与契税全面的促销。所以重庆市场项目并未出现全面价格跳水，对需求市场吸引力不强，客户更原因继续等待，不急于入市。

 

4、固定需求的跟进速度难以确保

由于政府目前财政收入受行业影响缩水，其拆迁工程与城市化建设进度受到影响，固定的需求工具势必受到延期。

 

5、后市客户刺激方面

由于政府可直接给予客户刺激的层面较小，最大的就是契税优惠，目前重庆政府将套内面积144平米以下的契税降低到1%，这种长期性的优惠，对市场刺激作用不大。

目前判断，重庆政府正在积极组织对地产公司调研工作，看政府在09年5月前能否出台更大优惠政策来刺激需求市场，是决定后市成交恢复的关键。

 

二、重庆房地产未来供应体量判断：

2009年短期新盘可能减少，但整体供应量难以减少，由于存量与待开发规模庞大，预计未来2-3年内销售压力较大，竞争恶劣。

 

1、一方面，开发商企业受在整体经济形势影响，销售受阻后，资金极度紧张，被迫调整开发速度，缩减新开发面积，从三季度看，新开工面积已经明显出现萎缩，预计09年新盘供应较少。

2、由于06与07年土地成交量面积大，可建建筑面积6294.97平米，导致未来3年供应量会出现一个高峰期。但考虑开发商调整开发进度，供应高峰应该在2010年与2011年。那么也预示整体市场将保持平稳。

3、从目前市场在售量、08年四季度与09年新盘预计量看，08年四季季度预计供应量在1300万平米以上，后期整体市场存量可能达到5000万平米以上，那么2009年存量消化压力，并且新增供给量难以缩减。所以重庆后市3年供应量巨大，目前需求严重萎缩，如果需求市场得不到有效刺激，那么预计重庆房地产市场在未来2-3年内将处于调整周期，竞争更加激烈，价格上涨压力明显。

 

三、重庆房地产未来价格走势预测：

2009年6月前重庆房价格触底，2009年6月后价格维持平稳。由于存量与供给量大，市场信心无法完全恢复，考虑经济危机影响因素，在2011年前价格上涨压力明显。

 

1、从重庆房地产价格底线分析

目前主要在售项目为2005年后的土地，按2006年平均楼面地价560元/平米计算成本，目前重庆住宅的价格底线集中在建面3200-3400元/平米，套内3900-4200元/平米。而9月重庆住宅成交价格为3898元/平米。那么重庆存在10%-15%的利润空间，推测重庆房价的降价空间有限，不会引起太大的价格波动。

 

年份	2004年	2005年	2006年	2007年
出让面积（万㎡）	1045.06	915.31	1655.34	1272.6
可建建筑面积（万㎡）	2514.39	2121.25	3166.91	3128.06
平均楼面地价（元/㎡）	442.37	391.09	563.29	1153.66
平均地价（万元/亩）	70.96	60.42	71.84	189.05

 

2、目前市场可能有降价空间的项目分析

虽然从成本角度看，重庆房地产市场价格本身销售价格水平不高，由于2007年的价格猛涨拉大了利润空间，存在一定的价格下调空间压缩开发商利润。

 

第一类，2006年前取得土地的项目，但由于06-07快速消化，主要剩余大盘项目，影响力较大，例如，鲁能·星城、奥园、融侨半岛等，这类项目由于地价便宜，成本相对较低，有价格下降空间；这类项目在5月-10月相继进行了价格调整，价格基本到位，再者，考虑前期已售房源，所以价格进一步调整可能性小。

 

第二类为高价值项目，主要集中在商圈中心与滨江路地带，其土地成本高，但价格调整空间也相对较大。该类项目主要靠炒作异价空间，前期主要价格在6000-10000元/平米。该类项目主要依托投资客户消化，而本次行业调整首先挤掉的是投资群体，他们首先陷入滞销。随着购买信心的严重不足，刚性需求不可能购买本类项目，而且由于项目价格本身过高，即使调整一度幅度也难以满足刚性需求的价格需求。

 

第三类为06年后自住型项目与新上市项目，该类只能靠挤压利润空间进行价格调整，随着后市成交量无法跟上，在市场销售形势更加恶劣情况下，估计他们会陆续降价，将把整个重庆市场价格彻底拉入底线，这将致使重庆房地产市场卖方市场价格全面回归与重庆价格触底。

 

3、中短期看重庆房价走势将经历的五个阶段：

第一阶段：缩量观望，个别企业抢先降价

07年11月至08年4月，一线城市价格松动，全国大型企业带头降价，形成有价无市局面。本地新盘低开、个别楼盘开始做价格促销，整体价格松动，使得购房者步入观望期。

 

第二阶段：龙头企业带头降价

08年5月至08年8月，以纹川地震为转拆点，由于重庆地产龙头均在成都大量拿地，地震后，龙湖、金科、华宇这些项目降价2000元/m2以上，使周边未降价项目陷入几乎零销售的状况，资金链的危机使重庆的龙头企业带头降价。楼市就此崩溃式降价。重庆整体市场着受莫大冲击，使购房者加重市场观望心里。

 

第三阶段：价格崩溃，全面下跌。刚性需求释放，出现低位放量现象。

08年9月至08年10月，经过近一年的持续下跌，房市下降趋势越来越明显，购房者观望心理越来越明显。以鲁能星城和恒大为代表的楼盘，掀起了最大规模的降价，带动周边部分小盘价格大幅跳水，另外新项目也选择了低价入市。

 

第四阶段：资金生死门，价格瓦解，部分小企业倒闭。

08年11月至09年6月，后续需求持续下滑，开发资金压力更加突出，一方面受年底资金清算，造成部分开发商被迫降价，并在此期间彻底夯实整体价格。

 

第五阶段：价格稳定，反弹无理，不稳不火。

09年6月后至2011年，由于市场存量与供给量大，经济危机的影响，市场信心难以快速恢复，预计价格维持平稳，上涨可能较小，但不排除2010年可能因高地价项目面市带动整体房价视角上的上涨。

 

重庆房地产市场预测结论：

    1）2008年，在房市经历下降20%的大幅下跌之后，重庆楼市已经触底，进一步降价空间有限。

    2）中短期来看，2009年重庆楼市将出现触底不反弹的状况，呈L形走势。估计近两年均会呈不温不和、供需萎缩的局面。

    2009年，已经没有下跌空间，将停止继续下跌的趋势，但无力反弹，而且这种供需萎缩的状况将维持较长时间，估计在1-2年内均会呈下跌无路，反弹无力的僵持状态。

    3）尽管重庆房价已经到底，但重庆楼市2009年仍然会面临考验。个别房地产企业倒闭，以及或者资金链危机产生的短期内低于成本甩卖现象，可能会对楼市形成新的冲击。尤其是购房者的信心。

    4）从长期来看，土地的稀缺性导致重庆楼市仍将形成U形底的走势，经过长期在底部调整，2年之后，会逐步走入复苏期，经过漫长的复苏期，并重新步入上升通道之后，随着投资需求的再次启动，楼市将再次形成火热局面。但再次井喷将是很久之后的情况了。目前预测没有意义。

以上观点为个人判断,仅供参考。

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