文/Kevin

 2008年，这才是房地产真正的市场元年，他给年轻的中国房地产行业与年轻的中国的购房者上了一课。中国房地产行业从90年代兴起到21世纪初期的快速发展，中国的房地产企业与中国的购房者们都已经忘记了市场风险与危机四伏。

也许是人们习惯了国家政策的调控，从04年到07年国家屡次出台新政平稳房地产市场，每次政策调控后缺迎来了新一轮房价的春天，企业与购房者面对国家政策调控已经麻木，以至于丧失了对市场基本规律的认识，丧失了市场的风险意识。所以在2008年房地产市场出现困难时，开发商就不知所措；购房者会因为房屋降价，这原本基本的市场规律，而大闹开发商。

 所以王石的拐点论，最初被人万人批驳，被同行唾弃，被指正别有用心。当人门后知后觉发现狼来了，万科已经全面降价，已经抢先一步，其他开发商已经措手不及，也已经站上了悬崖。

 而作为地产行业领袖的万科，我们不得不承认他选择了率先降价，选择了全面回调，是明智之举，万科降价理所当然。

 第一，万科是个风险意识相当强的企业，他们对国内外市场形势的判断，对市场预测十分准确，从这一路来，也充分证实了这点，市场拐点的判断，实施带头降价，市场全面下滑的全面降价应对，所以这次全面降价也是万科对市场形势准确判断的结果，在华尔街的悲歌四起前，万科已经成功完成了洗礼。

 第二，万科一直坚持快速开发快速销售的战略，他们注重的是资金运转速度的收益，而不是单看投资回报率的企业。在市场低靡时，投资与投机客户又被腰斩后，唯一撬动市场的无疑是价格，特别是普通住宅市场，在一个几乎完全靠刚性需求支撑的市场，降价无疑是最好的选择，所以万科率先作出了选择。

 第三，国家政策方向明确，一个企业要懂得从政治角度去思考，才能长期发展，万科本来就是央企控股，他第一个与国家政策站到一边，实现了价格回归。他们更懂顺时而动，懂得与国家同步调。商品房在一定程度上已经由一个市场经济行为转变为政治行为，升级为政治问题。

 第四，万科降价快速反应，是为了更好、更快的占领市场，为这个残酷的寒冬储备了更多的能量。今年1-8月份，销售额达才能达到313亿，市场份额达到2.7%。俗话说市场好卖房，市场差买地，而且万科本来在那地方面是最薄弱的，那么万科正好可以利用这次降价资金回笼购置更加优质的土地。奠定企业后续力量。

 第五，国家落实了保障性住房的政策，其供应量明显增加，分流一部分购买力，并影响预期，恢复需要较长时间。从2008年开始，住房保障制度建设将加快，住房保障体系逐步完善。如：今后三年，深圳将建成9.73万套保障房，厦门2008年将建成2万套。北京2008年计划分别新建经济适用房、廉租房、限价房300、50、450万平方米。这类产品对小面积住房冲击是显而意见的，万科必须加速销售与此对冲的产品。

 而万科目前的180个项目都在“90/70”范围之内。预计大批量的房源将在今年四季度后入市，当“90/70”这些小户型的住宅在市场上面大量上市时，对住宅开发商造成的影响不亚于第一条保障性住房大量上市的影响。

第六，万科降价实现资金回收降低企业的后市风险，同时也是企业壮大的契机，今年万科对外宣布“欢迎企业各种形式的合作”。那么预示万科将进行行业整合的阶段，壮大自己力量。同时也是行业正在洗牌的到来。

中国房地产理性成熟时期的来临告示房地产暴利时代的结束，传统、简单、短浅的开发行为难以继续。市场化、专业化、国际化、系统化将成为中国房地产业的未来。