文/Kevin

 

中国大形势,中国最困难的一年；

世界经济衰退的背景下，中国难独善其身；

国际能源价格的高企，PPI居高不下；

世界通胀压力下，CPI成为中国头号焦点问题；

本币升值，对内贬值，财政紧缩，产业升级；

中国大事不断，多灾多难也多喜多福；

投资受挫，消费升级，百姓无所适从……

 

（一）政策调控面

05-07年人们习惯了调控，每次调控后房价都会上涨，可以说是麻木。08年，调控年、升级年、落实年、中国最困难的一年；

双竞双限、三竞三限，限价房的尴尬；

经济适用房、廉租房、限价房，国家重新定义人类群居概念，有钱人住商品房，不是太有钱的人住限价房，穷人住经济施用房，很穷的人只有住廉租房。

保障性住房供应量明显增加，分流一部分购买力，并影响预期，恢复需要较长时间。

从2008年开始，住房保障制度建设将加快，住房保障体系逐步完善。如：今后三年，深圳将建成9.73万套保障房，厦门2008年将建成2万套。北京2008年计划分别新建经济适用房、廉租房、限价房300、50、450万平方米。

调控下，一线品牌企业房价低头，下调贷款利率出台，无须担心后续关门政策出台。

 

（二）金融信贷面

首付比例提高，银行贷款压缩，市场开始萎缩；

银行持续加息，消费者负担加重；

直面金融时代的来临；

 

据统计，房地产上市公司今年融资总额突破1150亿元，

金地集团：发行12亿公司债，非公开发行44.99亿元，

公开增发募集180亿元；

万科集团：150亿元；

保利地产：公开增发募集68.1亿元；

栖霞建设：公开增发募集35亿元。

 

（三）土地政策面

土地出让，遭遇寒流，频频流拍，趋向价值；

地价房价，互相抬轿；土地紧缺，战略布局；

地王逐渐退出，开发时间限制；

做“资本家”还是做“地主”；

频传退地，“抢手货”变成“烫手山芋”。

 

上市公司土地储备情况：

万科2007年中报显示，其土地储备量已达到2157万平方米。

保利地产数据显示，该公司土地储备则增加到1007万平方米。

截至2007年7月底，中海地产在内地17个城市/地区以及香港、澳门拥有土地储备约1860万平方米。

截至2007年6月30日，富力地产所拥有的土地储备达约3113万平米。

截至2007年6月30日，雅居乐集团拥有的土地储备已达到了总建筑面积约2,460 万平方米。

首创置业今年初曾表示，2007年其计划新增加土地储备500万平方米，使公司总土地储备增至1000万平方米以上。

 

（四）竞争对手面

大鳄云集，竞争升级；蚕食策略，不进则退；

市场规范，趋于垄断；房地产行业整合加速；

每个行业都一样，有钱赚谁都想进入赚一把，任何行业就会像今天的家电行业样，多寡头的竞争局面，利润趋薄，但是形成垄断。

在行业整合初期，土地市场的竞争将更加激烈，行业进入门槛将随之提高；整合中期，则是并购高发期，大多是以上市公司并购非上市公司的形式出现。整合后期，多寡头竞争的局面将形成，上市公司之间的联合与合作将是主流。

牛市为房地产上市公司打开了直接融资快车道，也给强势企业未来的持续发展与扩张积蓄能量，资本助推房地产行业整合的趋势已经相当明朗。

资金素来是房地产业的血脉，房地产上市公司竞相巨额融资，表明房地产市场的资产证券化开始加速。

 

（五）消费市场面

价格上升，置业门槛抬高；负利率时代，刺激消费升级；

理想与现实，信心摇摆；逐步成熟，趋于理性；

需求受到明显抑制，购买能力和愿望下降，预期发生明；

显变化，恢复需要较长时间。

 

（六）投资市场面

估值洼地，边际效应；流动性过剩时代无洼地；

投资升级，全民行为；投机升级，浮躁凌乱。

 

（七） 二手市场面

一二手联动，不可不看；

一虚二实，有价还是有市；或租或卖，二手回归。

 

（八）营销策划面

约束越来越多，带着镣铐跳舞；

广告费越来越高，效果越来越差；

内功还是招式？

 

（九） 房地产企业面

人：企业扩张，人力资源的短缺

财：钱永远不够用

物：有钱未必有地

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