文/Kevin

    去年的房地产市场无疑是疯狂的。直线飙升的房价、市场哄抢房屋的场面让开发商看到了地产行业似锦的前景。

    今年以来的房地产市场同样也是疯狂的。过山车似的房价引发了一拨又一拨降价潮、退房潮、断供潮、退地潮……，可谓潮起潮涌，波澜壮阔。

    去年，今年，很多时候都无法让人感觉到世界的变化，然而正是在这不经意间房地产市场让人们感受了什么才是真正的过山车。当然，过山车处于不同的阶段对于不同的人来说感受也是不一样的。去年，那些经过几多努力终于购到了房的人是高兴的，同时也乐坏了开发商和银行，还有政府。俗话说得好，“十年河东，十年河西”，如今喜忧的主角正好互换了，那些去年没赶上的人正安然地笑看风云，也正因为这些冷眼旁观者使得那些喜极之人如今终于而忧了。

　　30%甚至更多的降价使许多去年入市的购房者成了名副其实的"负翁"，所以他们选择了断供，掀起了一拨拨的退房潮、断供潮；开发商们在去年疯狂的市场中也是疯狂的，他们乐于造就是一个接一个的地王。然而在国家一系列的宏观调控政策下市场突然逆转直下，银行贷款、上市融资等以前敞开的大门一扇扇关闭，再加上销售缓慢，这让许多人猝不及防，资金的链条绷得越来越紧，曾经以地为王的开发商们现在发现现金才是其真正的命门，因此他们不得已导演了一幕幕的降价潮、流拍潮、退地潮。

　　从业主的角度来说，如今手里的房产已经成为了负资产，他们没有理由去继续购买"倒赔"的东西，虽然很多人现在还在为了信用而忍受降价坚持月供，要知道信用对于不同的人有着不同的价值底线，当房价继续下跌超过人们的心理底线时可以预知断供将是成片成片的。有很多业主责怪开发商大幅降价是一种不负责任，这似乎有点于理不合的味道。毕竟现在是市场经济，买卖都是自由的，需求增加价格自然就上涨，需求减少价格自然就跌，这是很简单的经济学原理，入错了市只能说明你对于市场的认识不够，因为你的认识不够所以你就需要承担风险和损失。

　　如果认为开发商降价是不负责任是合理的话，那么曾经圈过"地王"的开发商们就该去找政府理论了，因为卖地的钱都让政府拿了，但这是不可能的，正如在股市中赔个精光的人不可能找人赔一样。事实上，虽然开发商有定价的权利，但是他没有要求执行这个价格的权力，正如现在的市场能经常看到"有价无市"的情况，开发商就不得不一降再降。

　　开发商们不得已的降价引来了退房潮、断供潮，并被要求承担所有罪责，似乎还真有点冤。开发商们现在也在煎熬中，愁的就只有一个字--钱。如今，他们所有做的就是尽快"凑"钱，只是这钱又还真不好"凑"。国家银根紧缩贷款更难，上市融资不光市场不好而且还很不易，若想期待通过销售尽快回笼资金则更是难上加难，因此最后还真的只能通过降价促销、转让或退让储地这些"割肉卖血"的方式来保命了，期望回收销售款和节省地价余款来维持最后的血液循环。很容易理解他们的所作所为：前景再美好，首先得要活着。想想，他们也不容易。

　　退房潮断供潮与退地潮虽然不能说它们之间存在某种因果联系，但至少它们反应出了同样一个问题：市场形势不妙。这种形势可能维持半年、一年、两年或者更长，但至少是一段市场无法轻松度过的时期，这也就是说包括开发商和置业者在内都认为这个房价还会降。据统计，沪深72家房地产上市公司平均资产负债率达60%，最高超过100%，21家超过70%，对于那些非上市的中小地产企业，估计会更高，而银行则是主要的债权人；而对于住房贷款来说，80%的房款都是由银行贷的。换句话说，若业主和房产商都没钱还债了，银行就得承担很大的损失。这也就是房地产市场与金融行业之间的关系，美国的次贷危机是对这种关系最好的诠释。

　　虽然很多人认为中国跟美国的情况不一样，但这也无法否认房地产市场与金融之间的密切关系。中国的房地产市场的主要参与者就是置业者、开发商、银行以及政府，虽然各自的目标追求不一样，但他们是紧密联系在一起的。银行给开发商和业主贷款，为房地产市场提供资金；政府获得土地转让金和政策制定、实施，她需要关注房地产市场运行和金融市场风险。在这四个主角中，政府往往是最后行动的。市场不好，地产商降价不光降低了偿债能力，也直接引发了断供潮，这两个都直接影响到商业银行的资产质量和风险，从这个先后角度来看，在断供潮、退地潮之后必将带来银行的"高风险潮"。尽管官方认为银行不良资产率只有0.6%，但随着房价的下降，这一数据会很快增加，却也不会到 "泛滥"的地步，银行的应对将更多的是继续关紧向地产放贷的大门。

　　由于目前的通货膨胀仍是调控的主要目标，而经济并没有出现明显的下滑，因此国家趋紧的宏观调控政策不会变，期待对房地产的特别"照顾"将很难实现。如此一来，房价的下跌将是定局，这就会加大银行的风险从而会使银行对地产行业更加惜贷，地产商只能更进一步"弃价保量"进行自救。也可以预计"断供潮"、"退地潮"还将持续和剧烈。在这一过程中，"优胜劣汰"的自然法则将会表现得淋漓尽致，有人用"血雨腥风"来描述这样一个没有烟火的战场也许很合适，只是不知谁能最终"雄霸天下"，而谁又最终只是别人的"战利品"？