随着制造业大体完成营业税改增值税后，本来全国计划今年房地产行业也要完成“营改增”，成为今年财税改革的重头戏，也成为“十二五”期间财税立法立规的收官作。但是由于房地产业所属的现代服务业远较制造业复杂，而房地产业产出商品房的生产周期又特别长，“营改增”落地的难度和细致度超出决策者的预期，因此房地产业营业税改增值税的工作，今年铁定推不开了。

今年房地产“营改增”没有实现，并不是意味着此项工作如同“房产税”那样会变得遥遥无期。实际情况是相关部门正在紧锣密鼓地进行调研和测算，新的推进方案很快将提交全国人大常委会讨论。一旦通过，将成为“十三五”期间财税改革调整的开局大戏，其对房地产企业的影响深刻而又长远。

现将我国房地产业“营改增”的现状作一梳理，希望从中对房地产企业和相关财会人员正确认识2016年“营改增”工作，有一个简略了解。

一、建筑业、房地产业“营改增”改革

我国目前实行增值税和营业税并存的流转税制度。对货物销售和加工修理、修配劳务征收增值税，标准税率为17%，其低税率为13%；对提供劳务、销售不动产和转让无形资产征收营业税，税率为3%或5%，其中娱乐业的税率为5%-20%。2014年我国增值税收入占比为28.5%，营业税收入占比为15%，共同构成我国税收体系中的主要税收收入。增值税和营业税并存，在有效组织收入、促进经济发展等方面发挥了了十分重要的作用。

随着社会化分工细化，增值税和营业税并存导致的重复征税、纳税成本高等问题愈加突出，不利于专业化分工和加快服务业发展，亟需改革。

服务业“营改增”改革的工作，始自2012年1月1日，在上海对交通运输业和部分现代服务业率先实行试点。截至2014年6月1日，交通运输业（包括铁路运输）、部分现代服务业和广播影视服务、邮政业和电信业已完成营改增。目前尚未完成营改增的行业是建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业。

建筑业包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。

建筑业征收营业税时，税率是3%，2014年建筑业实现营业税税收收入是4789亿元，占营业税收入比重的28%。据建筑行业统计，纳税人约134万户，90.2%属于小规模纳税人，9.8%属于一般纳税人，从业人员4600万人。

二、建筑业“营改增”关注的主要问题

一是税率。增值税税率有17%的基本税率和13%的低税率，还有简易计税办法实行的3%的征收率。为了适应营改增改革需要，新增加了两档税率，11%和6%，交通运输业营业税税率是3%，改征增值税以后适用11%的税率。建筑业税率的选择要考虑公平，避免攀比，还有上下游之间的税负平衡。

二是进项税抵扣。银行贷款利息抵扣进项税问题，主要考虑的因素是对财政收入的影响和征管实际能力。新增不动产的抵扣比例：究竟是一次性抵扣和分年抵扣，主要考虑的因素也是对财政收入的影响。

三是纳税地点。营业税属地原则，劳务发生地纳税；增值税属人原则，机构所在地纳税。

涉及税源地区间转移的问题，具体规定：

营业税，外出经营在同一地点累计超过180天，应当在营业地办理税务登记（临时税务登记），并在营业地领取发票。在劳务发生地纳税，回机构所在地抵扣已缴税款。

增值税，外出经营在机构所在地开证明，回来结税；未开证明的，应在劳务发生地纳税，未在劳务发生地纳税的，由机构所在地补征。发票也要回机构所在地补开。

可能导致当地政府限制外地企业承接本地工程，政府对施工企业的资质实行地域化管理。解决办法：可采取工程所在地预交，机构所在地汇总。

四是住建部等部门工程计价规则调整问题。正在积极协调推动有关部门（如住建部、交通部、水利部）尽快修订相关行业的工程计价规则。

五是老合同。风险可控的情况下出台过渡性政策。如允许选择简易计税办法。

六是临时建筑的不动产。可以选择一次性抵扣。

七是原税收优惠政策的存废问题。原则上延续，但通过营改增能消除重复征税的予以取消。

八是为改革预留准备时间。究竟是选择3个月还是半年？

三、房地产业“营改增”行业关注的主要问题

房地产业营改增主要针对销售不动产、租赁不动产、转让土地使用权、转让自然资源权益等。

营业税税目是“转让不动产”、“转让土地使用权”、“转让无形资产”，税率5%。

2014年房地产业共实现营业税收5627亿元，营业税占比为32%。据行业统计，纳税人30万户，大部分是一般纳税人，小部分是小规模纳税人。从业人员240万人。

房地产业营改增行业关注的主要问题：

一是税率。选择几档？

二是借款利息进项税抵扣。借款利息占房地产开发成本的2%-6%，抵扣多少？

三是老房地产开发项目的过渡政策。在确保风险可控的前提下，会出台一定期限的过渡性政策？如可以实行简易征收，按5%缴纳，下一环节不允许抵扣不动产的进项税。

四是土地成本的进项税抵扣。土地出让金不征收营业税。房地产业特殊规定：纳税人销售购置的不动产、转让受让的土地使用权，实行差额征税，以取得的全部价款和价外费用，扣除不动产购置和土地使用权受让原价后的余额为销售额。土地出让金占房地产开发项目的总成本是35%，一线城市部分项目的占比最高可达70%。不允许抵扣，房地产开发企业税负会增加。

如果将土地成本纳入抵扣，有两种方式可供选择：一是先征后抵；二是虚拟抵扣。

先征后抵：对土地储备中心出让土地征税，相应允许企业抵扣土地所含增值税。利的方面，打通增值税链条，堵塞漏洞。弊的方面，减少土地出让收入，虽然征的税属于地方，但是纳入级次不同，会增加土地出让价格，增加房地产开发企业的资金占有和财务费用。

虚拟抵扣：对出让土地不征税，但允许企业从销售收入中扣除受让的土地成本，相当于虚拟抵扣。利的方面，相当于财政对企业的补贴，开发企业税负会明显减低。弊的方面，会造成大规模减收，引起其他行业攀比。

五是纳税地点问题。需要综合考虑税制规范、方便企业核算、地区间收入平衡等因素。

房地产行业特殊规定：纳税人销售不动产、租赁不动产，向不动产所在地申报纳税。

解决办法：不动产所在地预交，机构所在地汇总缴纳。预交采用预征率，汇总缴纳实行规范计算。扣除已缴，在机构所在地解缴入库。

六是预售的收入和成本匹配问题。预售情况下，一般先有收入，后有成本。前期会出现销项税大于进项税，后期进项税大于销项税，大量进项税留抵，甚至会造成长期留抵。

土地成本允许抵扣，这个问题可以缓解；如果不允许抵扣，可以采用预征率预交，完成销售再汇算清缴。

具体操作：预征，在取得预售款时，按预征率预征增值税，在交房时对应交税金进行清算。利，操作简便，避免了企业税负和地方收入的大幅波动；弊，预征率水平难以确定，且清算时点存在人为操作空间。

还有一种可选择方式是汇总缴纳。允许房地产开发企业由其总机构汇总缴纳总分支机构的增值税，各分支机构按预征率预交增值税。利，总分机构不同项目进展情况不同，汇总缴纳，可以熨平预售导致的进销项时间差问题；弊，无法解决小型房地产开发企业的问题，且预征水平难以确定。

七是无偿提供的市政配套设施能否视同销售问题。根据城市规划要求，企业取得建设用地时，承诺无偿配套提供医院、学校、变电站、保障住房、道路等公共配套设施。

看似无偿，其实成本已经分摊，在确定其他项目的售价时，已经考虑了这部分支出。不同于真正意义上的无偿赠送，不宜视同销售。

八是对转让和租赁试点前房地产出台过渡性政策。可以选择简易征收。

九是不动产抵扣问题。各类企业购买不动产的支出占成本的比重较大，不动产如何抵扣，对于财政收入和下游企业税负都有重大影响。需要综合考虑财政承受能力、增值税改革目标和企业税负变化情况，研究不动产抵扣政策。

抵扣范围：新增不动产和存量不动产？

抵扣方式：全额一次抵扣还是分期按比例抵扣？

抵扣依据：房地产净值还是原值？

十是增值税与土地增值税的关系。土地增值税于1994年开征，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（统称房地产）并取得收入的单位和个人为纳税人。

根据转让房地产的增值率，实行四级超额累进税率。增值率不超过50%的部分，适用30%税率；超过50%、不超过你100%的部分，适用40%的税率；超过100%、不超过200%的部分，适用50%的税率；超过200%的部分，适用60%的税率。

四、土地增值税关注的主要问题

由于制度设计上存在先天不足，土地增值税完全按税制规定进行征管，成本高，征管到位的难度大。在清算难以到位的情况下，税务机关主要依靠预征来组织收入，造成税制和征管的“两张皮”。

随着土地增值税纳入规模的扩大，部分地方政府将土地增值税作为完成税收任务的“蓄水池”，实行弹性征收，税收形势好的时候，放松征管；形势不好的时候，严格征管，影响了税收的严肃性。需要规范的增值税对不规范的土地增值税的替代。

五、企业应对

首先是全体动员。理解营改增试点是重大改革措施带来的深刻影响。抓住机遇，迎接挑战，充分享受改革红利，提升企业长远竞争力。充分认识营改增对企业带来的不只是税制的替换，可能会对企业管理模式、发展战略等带来重大影响，远不是财务部门能够单独胜在，需要全体动员，协同推进。

其次是主动适应。跟踪了解营改增进展情况，分析改革带来的综合影响，抓住契机，推进企业自身改革。

最后是防范风险。要避免不适应新税制导致的税负增加（应抵未抵），优化经营模式和内部控制，防范虚开专用发票等重大税收风险。

六、下一步增值税改革的主要任务

力争如期完成营改增改革任务；推进增值税制的全面改革，主要是简并税率（降低制造业增值税税率？）；完善出口货物和服务的出口退税或免税政策；优化增值税的其他税制因素；推进增值税立法，实现税收规定。