当前市场形势下的政策选择

2014年上半年房地产市场形势是客观的，但对它的研判分析却并不相同。相应，针对市场趋势所期待的政策调整也是看法各异。现就市场特点和政策选择提出自己看法，供交流参考。

上半年全国房地产发展演变有如下特点：

1、商品房交易连续下滑

北京市今年上半年全市商品住宅新房成交23163套（扣除保障房）、276万平方米，同比跌幅39%，是2006年以来新低。同期住宅供应达到37220套。全市新房、期房共库存8万套。 北京市上半年二手住宅成交43841套，同比去年减量54%，是2009年以来的最低谷。 北京的市场变化在全国是标志性的。 截至五月底，与去年同期相比，全国商品房销售面积-7.8%，销售金额-8.5%。其中住宅销售面积-9.2%，销售金额-10.2%。 全国商品房待售面积53402万平方米，同比去年增加24.5% 月度累计面积和金额同。比呈现下调扩大局面。金额比面积下滑还要快，多年少见，表明平均价格确实在走低。

2、房地产投资增幅持续回落

与商品房交易负增长不同，房地产投资增幅今年1一5月份还保持了14.7%的正增长，其中住宅投资增幅14.6%。但是这种增幅按照累计月度走势看仅在今年内就回落了4.6个百分点。据此有人判断今年房地产投资会跌至1位数的增幅。不同观点则认为在整个宏观经济下行条件下，房地产投资增幅随之下调是正常的，更何况其与中国其他产业相比，房地产投资仍属高增长行业。

3、土地购置面积同比持续下降，成交价款增速回落

1-5月份，房地产开发企业土地购置面积11090万平方米，同比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2个百分点；土地成交价款2954亿元，增长8.7%，增幅回落0.9个百分点。今年上半年土地市场总体是前热后冷。土地溢价下降，流拍重现。价格增幅虽回落但总体依然上涨。

4、房地产开发建设情况好转

1-5月份，房地产开发企业房屋施工面积586081万平方米，同比增长12.0%，增速比1-4月份回落0.8个百分点。其中，住宅施工面积419883万平方米，增长9.1%；房屋新开工面积59912万平方米，下降18.6%，降幅收窄3.5个百分点。其中，住宅新开工面积42588万平方米，下降21.6%；房屋竣工面积30700万平方米，增长6.8%。其中，住宅竣工面积23388万平方米，增长5.3%。

5、全国商品房库存增幅持续扩大

5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米。其中，住宅待售面积增加405万平方米，办公楼待售面积增加28万平方米，商业营业用房待售面积增加195万平方米。

6、房地产开发企业到位资金增速持续回落

1-5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比1-4月份回落0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其他资金18977亿元，下降6.4%。在其他资金中，定金及预收款11458亿元，下降8.4%；个人按揭贷款5342亿元，下降1.2%。

7、全国房地产税收保持上涨

1-5月累计全国财政收入61177亿元，同比增长8.8%。地方财政收入(本级)32326亿元，增长11.2%，多数地区收入增幅回落。5月份全国财政收入13670亿元，同比增长7.2%。收入增幅回落主要受经济增长下行压力仍然存在、房地产成交量下滑，以及去年收入基数逐步提高等因素影响。

5月房地产营业税443亿元，同比增长0.1%；受投资增长速度等影响，建筑业营业税334亿元，同比增长8.5%。

地方小税种情况：契税337亿元，同比增长7%；土地增值税335亿元，同比增长21.4%；耕地占用税156亿元，同比增长15.5%；城镇土地使用税143亿元，同比增长5.8%。

8、商品房价格松动回落

国家统计局：5月份与上月相比，70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.4%。

5月份与上月相比，70个大中城市二手住宅价格下降的城市有35个，持平的城市有16个，上涨的城市有19个。环比价格变动中，最高涨幅为0.5%，最低为下降0.9%。

中国指数研究院：2014年5月，全国百城（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。从涨跌城市个数看，37个城市环比上涨，62个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量较上月减少18个，其中涨幅在1%以上的有7个，较上月减少4个；本月价格环比下跌的城市数量较上月增加17个，其中跌幅在1%（含1%）以上的有30个，较上月增加14个。

中房研协：5月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1097.9点，较上月下降0.4点，环比微跌0.03%，跌幅较上月扩大0.01个百分点，同比涨幅继续收窄至5.80%，全国一手房价格指数连续两个月出现下跌。60（城市）5月二手房价格60指数为1106.7点，较上月下降5.8点，环比上涨0.53%，涨幅较上月缩小了0.57个百分点，同比上涨9.63%。

综上所述，整个中国房地产市场交易呈现总体继续下滑、价格呈现松动、投资上涨但增幅回落明显、土地市场降温的特点。

房企销售不佳、资金链趋紧，房企购地已明显趋于谨慎，面对当下难以预判的局势，企业多以观望为主。

在货币信贷方面：提高对首套商品住房、小户型住房、保障住房的贷款总量，降低首付成数，降低贷款利率，加大金融支持力度；对于拥有土地使用权许可、规划许可、施工建设许可、预售销售许可的房地产开发项目，在土地房屋资产抵押条件下，保证贷款额度和进度，简化审核审批程序；适度降低银行贷款准备金率和存贷比，提高银行放贷能力，促进金融市场的流动性。

在财政税收方面：允许减收商品住房交易契税；不再对土地增值税实行预征，一律按实征收；房地产各项税收调整和改革，全部进入人大立法程序，房产税暂时不具备继续试点征收和扩大试点范围的条件。

在市场监管方面：取消地方房价调控目标任务，不要求立军令状；取消因房价涨跌而进行的责任约谈；取消对商品住宅限价销售的行政报批；推动不动产登记的研究、准备和试点工作，暂不具备全面推开条件；推迟房地产信息全国连网原先计划，2020年再予以落实；让市场发挥资源配置的决定作用，逐步取消限购。

在企业融资方面：只要符合条件，放开房地产企业到证券市场发债、上市、增发，允许企业在国外资本市场上通过多种渠道进行融资募资；支持企业与社会基金形成战略经营合作伙伴关系；允许房地产企业投资商业银行。

在保障住房方面：不分解下达保障房年度建配指标，重点放到旧城危改棚改方面；凡是土地出让合同中没有保障房建设配建条款的，企业不再在项目内承担建设保障住房任务；今后含有商品房住房用地性质的土地出让合同，一律不再设立规定配建保障住房的条款；保障住房建设托底资金来源于地方财政；保障住房产权有国有资产、共有产权和转让后的私有产权三种形式。

在社会舆论方面：鼓励编辑、记者认真领会政府政策、法律和法规，深入学习房地产业基本知识，努力做好市场和企业调研，以实情和样本数据为依据，以市场准确、及时、平衡报道为己任。少捕风捉影，少标题聳闻，少断章取义，少预测估计，少揭批发现。